房产税新政即将启动试点 楼市或迎来第三次调控

　　“楼市肯定还会出新政。”世联地产市场总监沈柱灿以坚定的口吻表示，楼市再次回暖，房价居高不下，政策调控即将到来。“我们已经告知客户，有货赶紧出货。另有信息显示，2010年将全国在售项目统一调价至8.5折的恒大地产最近又会推出‘大动作’。”

　　深圳市都会城市研究院院长高海燕认为，2011年，楼市调控在强化既有政策执行的同时，将进一步偏紧、从严。

　　更多接受本报记者采访的业界人士一致预判，2011年，国家启动第三轮楼市调控是大概率事件。

　　1 楼市回暖 政策加码

　　2008年，国际金融危机爆发，国家出台优惠政策促进楼市平稳健康发展。从2010年1月开始，楼市政策明显转向，首先是税收优惠政策退出，接着是房贷优惠逐步减少。

　　2010年初以来，楼市先后出现了三次显著回暖走势，前两次，楼市每回暖一次，政策调控加码一回。

　　第一次回暖发生在2010年3月至4月上半个月。其直接结果是，国家第一轮楼市调控不期而至。2010年4月中旬，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月17日，国务院要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　第二次回暖发生在2010年8、9月份，此时首轮调控政策被市场逐步消化，随着成交量回升房价不降反升，住房需求者担心房价进一步快速上涨而大量入市，造成楼市量价齐升的局面。9月29日，第二轮楼市调控启动，国家多部委联合出手，主要措施包括暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。次日，深圳市政府办公厅也发通知，规定本市户籍居民家庭限购2套住房；对于能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。令人瞩目的是，国家不仅推出了税收、首付、利率等间接调控措施，而且直接采取了限贷、限购这些严厉的行政手段。

　　2 第三轮调控或以税收为核心

　　目前，楼市正处于去年初以来的第三次回暖过程中。第三次楼市调控会如期而至吗？

　　世联地产沈柱灿的回答是：肯定无疑。他说，深圳楼市自去年11月以来一直旺销。新开通地铁沿线的物业，特别是位于大芬、六约的物业，都在明显上涨，需求不只是自住买家，不能排除炒作成分。对于握有多套住房的人士来说，不能不关注政策新一轮调控的风险，世联地产的最新忠告是：迅速出货。新二轮调控时，人们没有想到会有限购令推出。新一轮调控也会有出人意料的严厉措施出台。2011年推出房地产税试点几乎不存在疑问了。二手房转让核定征税，其他不少城市都开始实行了，如果房价还涨，深圳也可能真的推行。

　　“第三轮楼市调控，税的动作会大一点。”深圳市德思勤置业总经理叶世育认为，2011年，政府仍将坚守18亿亩耕地的红线，一线城市出让土地将更多采用限房价竞地价的方式；信贷政策趋紧，紧张程度将取决于房价上涨幅度的大小；市场监管力度也会进一步加强。调控的重点将放在税收上面。首先是着手启动房产税试点，这次是真的“狼来了”；其次是深圳有可能推出二手房按评估价征税的办法。

　　3 房产税新政 试点启动

　　传了多年的房产税试点传闻在当下的楼市回暖时节再度升温。1月6日，上海市政府的一位决策咨询专家向媒体透露：“上海试点房产税在2010年12月9日已获得中央批准。”

　　另有消息称，1月9日从正在召开的重庆市“两会”获悉，财政部原则同意重庆开征高档商品房房产税。今年一季度有望出台征收文件。而且，重庆市在新近印发的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》中，明确要求相关部门积极做好征收高档住宅房产税的准备工作。

　　上海等城市正酝酿房产税改革，其指向是房产税不只以租金为计税依据，而且在空置、免租金期间可按房产原值计税。叶世育说，他听到的上海试点最新方案是，房产税原则上针对增量征收，如果新买住房则连同原有住房一并计算征税。

　　世联地产沈柱灿告诉记者，据了解，深圳也有可能加入房地产税试点，操作办法很可能实行“普税”，即扣除家庭一定人均面积后，对存量、增量住房均计征房产税。

　　高海燕表示，作为先行先试城市的深圳当然也可能成为较早一批房产税试点城市。

　　楼市回放

　　开发商特价售房

　　低价开盘

　　2010年5月的最后一个周末，佳兆业首先奏响深圳在售楼盘特价出售的序曲。其位于罗湖、坂田和平湖的3个楼盘同时行动。此次“特价”由头是庆祝公司11周年庆典。该公司的罗湖盘推出特价房30来套，3天卖掉20多套。从120平方米的房子看，有过3.4万元／平方米的成交记录，特价后为2.7万元／平方米，降幅两成。

　　6月初，万科一拿到预售许可证就以明显低于预期价开盘，分别推出万科清林径和万科第五园四期里城最后一栋单位。里城开盘均价20500元／平方米，比3月份同类单位均价下调一成左右，贵宾客户还可享受8万元／套的优惠。清林径前期曾放出1.4万元／平方米的价格，实际开盘均价1万元，低于预期两成多。

　　限购令骤出

　　困房三千套

　　2010年9月30日晚，深圳市政府办公厅紧急发布的“限购令”规定，自该通知发布之日起，所有商品住房交易必须执行通知规定。交易时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。

　　由于“限购令”突然出台，未给市场留下过渡期，导致出现一批“半拉子”房地产交易，其特点是买方已交纳定金，并签订认购合同，但尚未在9月30日前完成网签购房合同。

　　这样被限制过户的“半拉子”交易有多少？深圳中原地产市场部总监王世界估计，在当时的整个住房成交量中，受阻于“限购令”的“被限房”可能占到两成。其中，9月份成交二手房15000套，按两成算，“被限房”约为3000套；9月底一周的新房成交量为2000多套，“被限房”在500套左右。两项相加，深圳地区一、二手“被限房”总量超过3000套。

　　名词解释

　　房产税：又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。现行政策规定，出租房屋的租金收入缴纳12%的房产税，而事实上，个人出租商业房产逃避税款的现象非常多。而个人出租住房则按4%的优惠税率征收，其征收率也比较低。(记者 谭建伟)