任志强:房地产调控将成为常态

　　许多开发商对房地产调控抱有幻想，以为政府还会像2008年之后那样再出优惠政策，在短暂的抑制之后对房价再来一次甜蜜的反弹。

　　在去年4月份“国十条”出台之后，我就呼吁“兄弟们从了吧”，把房价定在合理的价位。9月份“国五条”出台后，大多数人认为房地产调控政策出尽了，是一种利好，股市出现了反弹。11月、12月部分城市房屋销售也出现了回升。不少人预期2010年房地产调控会有所松动，我却认为将继续从紧。而我每次这种判断都会被许多人嘲笑，他们在期待着当经济出现下滑时，政府会再一次依赖于房地产的投资拉动。但事实再一次明确了今年将继续从严的政策。

　　中国经济会因房地产调控而下滑吗？在大多数的经济发展中，不是房地产决定经济增长，而是经济增长决定着房地产投资与消费。分析美国历年的经济波动与房地产对应关系是如此，日本和我国香港地区的情况也是同样，都不是房地产泡沫破裂让经济整体下滑，而是整体经济下滑刺破了房地产泡沫。2008年中国经济出现下滑之后，才出现了房地产业下滑。2009年则是因为整体经济出现回升，房地产市场才在优惠政策作用下恢复了活跃。而2009年实际经济增长中房地产业的投资贡献率远远低于2010年。

　　2011年的整体经济增长尚无大虑，因此房地产业也不会有大的下滑，政府担心的不是经济下滑而是防止过热。这才有了松紧搭配的财政政策和货币政策。从紧的对象中，当然包括房地产这个对资金需求量最大的行业。

　　当经济没有“保八”的压力时，民生的福利保障就会上升到重要地位，保障房建设与住房价格的控制就会成为主要矛盾。通胀压力在预期增长中，抑制资产价格上升就首当其冲了。因此，2011年对房地产业从紧的调控政策将持续到底。

　　前些天温家宝总理在讲话中明确了政府的保障责任和市场的经营责任并非都要一视同仁地管理，但抑制房价过快上涨或保持合理价位是政府不变的责任。这就为今年房地产调控定了调子。同时，总理强调了“居者有其所”而非“居者有其屋”的差别与预期，无疑表达了政府对无能力购房者的不合理消费观念的否定，也表明了住房保障内涵从拥有到租赁的变化。

　　最近住房和城乡建设部部长姜伟新强调，2011年仍将把保障住房建设和抑制市场房价过快增长作为调控重点，并将控制房价的主要责任下放到了地方政府，以强调让地方政府根据各地的市场变化而出台相关政策，并保持原有已出台政策的延续性。

　　从中国人口结构、城市化需求、日益增长的物质消费需求来看，中国房地产市场将有一个较长的高速增长周期，至少在2020年之后才会进入稳定或适度增长的阶段。而土地供给的矛盾、对土地财政的依赖又让土地的价格处于一个较高的增长过程，短期的刚性需求也在近10年内处于高峰或高位，约在2018年之后下滑。这就让房价上涨压力与民众的可支付能力处于长期的冲突中。在住房保障体系尚未健全的情况下，从严调控房价就必将成为政府的一种常态选择。

　　即使将现有的政策当作一种常态，并不意味着市场没有发展的条件。当市场中的消费者将现有政策当作一种常态时，就不再会有担忧不断出台新的政策而使房价大起大落了。这样也就无奈的放弃了观望，进入了正常的消费阶段。当政策恢复消费的常态之后，今年的销售也将恢复一个适度的增长。在市场价格合理定位、供给增长中，销售的增长也会相对稳定。

　　年总会有春夏秋冬，人们并不怕秋天之后有冬天，但担心夏天会下雪。不过，当这种非季节性变化的因素被常态固定时，人们就会慢慢适应这种变化。任志强 华远集团总裁