2011昆明楼市：呈贡房价或赶超昆明主城

　　有人说“纠结”是2010年房市的主旋律，有人说“情非得已”是2010年调控的主基调。新年伊始，展望2011年：房产税、限购令改革的扑朔迷离，二套房首付比例的调整，央行加息……究竟2011年昆明的楼市，又将何去何从？

　　N01 会不会出台楼市限购令？

　　2010年4月“国十条”出台后，北京立即出台政策，明确家庭只能新购一套商品房。到9月29日，国务院出台“国五条”后，上海、广州、深圳、天津、大连、南京、杭州、宁波、温州、苏州、厦门、三亚、海口、福州、兰州等15个城市也纷纷推出限购政策。而历来被标榜为“房价上涨不快、房价西南地区偏低水平”的昆明楼市，一直未动。

　　多数昆明房产专家均认为，“调控政策的重点区域集中在一线城市，况且昆明属于‘房价上涨不快城市’，限购令在昆明或将没有执行的可能。”

　　N02 房产税是否会波及昆明？

　　房产税被传“即将开征”或“已被有关部门审批”等消息从去年年中便开始不断传出。

　　“我个人认为，全国范围内均出台房产税的可能性并不大，但是在某几个特定的地区，或者仅针对某部分特定人群征收房产税的可能性还是有的！”易事达地产顾问(中国)公司副总经理陆韬认为，尤其昆明，征收房产税的可能性就更小了。

　　房产专家分析，征收房产税主要目的是抑制投机性住房需求，而非打击自住性的刚性需求。把所有住房都作为征收对象。如果时机和税率把握得不好，准备工作做得不充分，征收房产税不仅难以打压高房价，反而有可能造成税负转嫁，从而进一步推高房价。

　　N03 今年将迎来第三轮调控？

　　2010年4月，中国出台了被称为“史上最严”的房地产调控政策即新“国十条”，2010年9月底再次出台了强化房地产调控的五条政策。只是，全国房价依然维持上涨，尤其二、三线城市，房价上涨更为明显。

　　2010年年末，决策层频繁表态，要继续加强房地产调控，抑制投资投机，遏制房价过快上涨。尤其中央经济工作会议闭幕后，决策部门已开始密集部署今年的调控，土地、信贷、税收等政策将进一步趋紧。各种中央动态综合分析，2011年房地产调控必将加码。据悉，国土部、住建部正在酝酿下一步调控楼市的方案。“各种信号均表明，国家调控力度还会加大！”昆明佳达利房地产开发有限公司市场策划部经理刘建强认为。

　　N04 5000余亩闲置土地限期开发

　　房源将猛增？

　　来自昆明市清理和处置闲置土地工作领导小组办公室的消息，截至目前，全市认定为闲置土地共150宗、8084.88亩。有偿收回35宗、2413.62亩；无偿收回6宗、72.61亩；限期开发108宗、5569.45亩；其他1宗、29.20亩。从中不难看出，有5000多亩闲置土地要求在1年内开发建设，今年面对如此庞大的开工量，昆明2011年的房源是否会猛增？

　　“按照正常的开发速度，2011年能有2000亩开盘就是很不错的成绩了。因为一般开发住宅项目，少说也要一两年的时间，这就意味着这些在闲置土地上即将开工的项目，无法在2011年给我们带来更多的惊喜！” 刘建强认为，但是不少昆明开发商都有一个共识，两三年后楼盘将集中上市，所以谁先开盘对开发商来说也显得尤为重要。

　　N05 昆滇开发商不差钱？

　　如果轻易断言2011年多数房地产开发商资金链将断，只是耸人听闻，但是要问昆滇开发商究竟缺不缺钱，却有两种不同的答案。

　　要问缺钱，任何一家企业都会说缺，毕竟资金越充足越好。但是要问缺的是不是救命钱，那不少有实力的昆滇开发商就要诡秘一笑了。“事实上，在2009年、2010年这两个大规模增加信贷投放的年份里，我们已经备足了‘弹药’，熬个一两年‘寒冬’都不是问题，何况我们是优质客户，啥时候贷款都不算太难。”昆明某知名地产开发商透露，目前在信贷收紧的压力下，最惨的要数实力欠缺的“小开发商”，但不可否认的是，将加速昆滇开发商洗牌的速度。

　　N06 房价没有下降空间？

　　“昆明房价下跌的可能性不大，但是上涨多少这个就不好预测了！”昆明众多地产专家一致认为，昆明的房价在2011年还会继续上涨。而且昆明今年推出楼盘的土地成本也明显比2010年楼盘的要高很多，建安成本每平米也涨了好几百元，开发商怎么可能在成本上涨的情况下压缩自己的利润呢？

　　而昆明一位房产中介在向客户推介房产时这么说，昆明的房价肯定还会暴涨，首先昆明在修地铁、在大规模搞基础设施建设，城市的综合居住环境改善了，房价没有理由下跌。

　　N07 保障房调控房价走势？

　　楼市调控中，保障房建设一直是政府控制高房价的重要手段，那么保障房对房价究竟会有多大的影响呢？ 昆明市政府通报表示，2010年起至2012年，昆明市将用3年的时间，在全市建设保障性住房16万套。

　　据了解，昆明市主城近两年来平均每年要成交7-8万套住房，16万套保障性住房3年建成，很难缓解这3年内住房供不应求的状态。“购买保障房的群体和购买商品房的群体本来就不一样，增大保障房供给来调控房价，如同增加白米供量调控燕窝价格，根本不是一个概念！”陆韬一直都认为，通过保障房来调控商品房，本来就非常不靠谱。

　　N08 呈贡房价将赶上昆明主城区？

　　2010年，呈贡新城住宅均价已突破了5000元/平米大关，一手商铺的最新报价已达到了2-6万元之间，这一价格已经赶上昆明主城商铺的平均价格。

　　不少积极的业内人士认为，“呈贡的房价相比昆明主城而言，更有涨价空间”。但是其中也不乏人泼冷水，云南大学经济学院博士生导师、教授徐光远认为，呈贡房价目前被炒得太热、太高，有可能会让许多打算在此投资、发展的有识之士望而却步，从一定程度上，将制约新城的发展步伐。

　　N09 改变地方对土地财政的依赖？

　　在中国，有一个公开的秘密，地方政府财政收入的“半壁江山”来自卖地收入。土地财政占中国地方财政收入的比例，过去8年中，有6年超过50%。 “众所周知，目前政府的财政收入仍旧依赖土地，所以土地财政结构一天没调整，地价就不会低，进而商品房的价格也不会出现调整。” 云南泰兴隆房地产开发有限公司常务副总经理顾刚认为，城市在居民享受城市基础建设和配套设施福利的同时，同时为也要为城市的发展付出成本，而土地价格的上升就是这部分的体现。

　　近日，从国土资源部传出消息，《深化国有建设用地有偿使用制度改革实施方案》已经形成文件，经过国土资源部和有关部委会签后，将报国务院审批实施。(记者 赵芳)