业内详解“为何高价地频现”:开发商“不差钱”

　　2010年的楼市调控，在最后一个月以土地市场的疯狂作收尾———不仅京、沪、穗、深等一线城市出现久违的“地王”且不断刷新，“地王”行情甚至传导至二、三线城市的武汉、温州和南京等地。为何去年地价屡创新高？昨日，在戴德梁行举行的“2010年下半年房地产市场分析会”上，戴德梁行策略研究顾问部董事黎庆文指出，除了一线城市土地供应紧缺的因素，重要的一点是开发商“不差钱”，从各大上市房企的报告中明显看出：其实它们早已备好“粮草”谋地布局。

　　黎庆文以广州去年卖地情况做例子，2010年广州“地王”频现，而且每月攀升速度十分惊人：6月份出现的“地王”是两幅旧高尔夫地块，楼面地价均超7000元/平方米；到了11月，荔湾黄沙大道以楼面地价17276元/平方米拍出，创新近年广州住宅新地价，接着，在12月，白云新城三幅优质地块均以楼面超19000元/平方米拍出，最新的地王身价竟然飙升至20605元/平方米。

　　“总体而言，去年开发商资金比较充裕。”黎庆文分析道，比如国内上市房企万科、保利、金地、招商、中海，去年就明显加大了买地预算：“万科2009买地成本230亿元，2010年就加大至687亿元；保利2009买地花了461亿元，2010年就增加到530亿元。”在他看来，这些房企买地款的增加并非突发奇想的冒进，而是本身在计划中早就预备好的。房企要发展就要求全面布局，保证一线城市的土地储备。

　　同时，开发商也注意到，一线城市土地供应紧缺，而广州作为重点市场之一，更能吸引各大开发商投资。在这五大上市房企的买地成本中，万科2009年在广州买地的支出占全国比例0.6%，到了2010年已上升到3.6%。

　　“这同时也显示房企对未来房地产市场充满信心。”黎庆文预计，广州是房企持续关注的市场，今年广州的土地市场需求会比较猛，依然会很热闹，他甚至预言，即将于18日出让的新年土地市场第一拍———杨箕村改造项目将“一出来就有地王”。

　　业内人士认为，高地价的出现，不仅在于地方政府土地财政的根源没有改变，还在于开发商融资渠道趋于多元化。从目前屡创新高的地价来看，未来房价上涨的压力仍很大。

　　对于今年的房价，黎庆文认为，限购令继续实施，会导致成交量下降，2011年广州楼价仍然上涨，但涨幅趋缓，不像2010年暴涨38%，估计在10%-20%左右。而房产税“风声”一旦越来越紧的话，由于最大的可能是只征收新增买房的房产税，而不征收存量房的，因此，黎庆文认为，这有可能引发赶搭买房“尾班车”的风潮，这样的话，房价就更难降下去了。记者赵燕华报道