石家庄房地产市场运行凸显政策影响力

　　新年伊始，尽管地产调控政策频出，省会地产业界却相对平静。一场场年终客户答谢晚宴按部就班地举办着，展示着去年省城地产收获的成果。

　　照例，尽管时间跨入了2011年，但是按照传统，新一年的布局和谋划都是以春节后为起点。此时，业界似乎也缺少了许多新鲜的谈资和话题。但也不乏一些辛勤者。手机接收的短信广告中，一些名不见经传的新盘一直没有间断过。低价、团购等等字眼每每还是刺激着人们的神经……市场暗含的需求加上调控的常态，让业界是否有些审美疲劳？这个农历年末颇显得有些五味杂陈。

　　政策发力

　　市区住宅成交下滑

　　从2010年全年的省会地产市场运行情况来看，尽管官方2010年全年市场运行的分析简报还没有披露，但是从2010年1-11月份的数字中我们不难看出：现房销售面积商品房12.91万平方米， 商品住房8.1万平方米，同比分别增长-81.17%、-85.94%。商品住房供求增量比为1：1.07。市场中的供求大体平衡，而省会对于存量房的消化也相对良好。然而这看似的平静当中，我们还是能够感觉到市场临近年末的一些变化。

　　从来自石家庄市住房保障与房产管理局的官方网站上，市区商品房每日成交备案情况来看，2010年 9月底二次调控以来，省会住宅成交备案的面积在政策的影响下掉头向下，与2010年9、10月份每日一万余平方米的住宅成交备案面积相比，2010年11月中下旬开始，成交面积呈现总体下滑态势，除了个别日期外，住宅成交备案面积基本降至四位数的水平。这个水平一直从2010年11月维持至2011年1月份。

　　举几个例子：2010年9月8日、12日及21日和26日，省会住宅成交备案面积分别为：22161、12924、10598、17321平方米，2010年11月22日到24日，这个数字则分别为了3758、5594、8230平方米，进入2011年1月份， 1日、4日、5日这个数字分别为4807、7345、3028平方米。这与2009年1-11月市区商品房备案面积同比增长2倍多的数字来看，可谓冰火两重天。与2009年底市场的热度相比，2010年末的市场有着如此大的反差，政策对于市场的影响俨然是不能忽略的因素。

　　商业地产接盘

　　能否成为2011投资避风港

　　2010年，与住宅成交量走势不同的是商业服务类成交备案面积的华丽转身。就在住宅成交备案面积下滑的同时，省会商业服务类每日的成交备案却完成了从三位数到四位数的升华。而且从2010年11月初开始，四位数的成交面积水平一直延续到2010年12月下旬。

　　举例来看，2010年9月8日、12日、21日，“商服”成交备案面积分别为365、692、955平方米，2010年11月22到24日，这个数字分别为5094、1588、2389平方米，而2010年11月20日和28日则分别达到9276和6766平方米的峰值。

　　“商服”成交备案面积与住宅成交备案面积同期的此消彼长，从一个侧面映射出省会房地产投资的流向。而决定这种投资走向的，毫无疑问依然是政策的导向。商业地产能否成为2011年投资避风港？似乎并不是一个简单的命题，其包含的市场运营、政策影响力等等多重因素的影响，明年仍是个未知数。

　　二手房成交探底回升

　　市场不容乐观

　　来自石家庄市住房保障与房产管理局网站的统计数据显示：2010年1-11月份，我市二手房成交17306套，其中二手住房16487套，同比分别增长-23.33%、-25.6%，二手住房成交量有所下降。2010年11月份，我市二手房成交1611套、12.47万平方米，同比分别增长-39.32%、-44.60%，环比增长21.23%、1.80%，其中：二手住房成交1523套、11.64万平方米，二手住宅价格同比略有上升。2010年1-11月，石家庄市区二手房成交均价为4325元/平方米，二手住房均价为4349元/平方米，同比分别增长11.84%、11.89%。

　　记者从河北国大房地产经纪有限公司了解到，进入2010年12月份，其二手房的交易量有所回升，达到了30%的增量。据总经理赵二田介绍，省会其他中介公司也有小幅回升。据他分析，一方面是政策的观望期渐行渐远，另一方面，也是市场买涨不买跌的二手房消费的心理推动的结果。

　　二手房市场每每成为政策调控的最直接反映。国家政策对于投资需求的抑制，焦点自然会放在商品房的流通环节。二手房市场在政策的影响下，一方面住宅投资人变现的成本增加了；另一方面，卖方把成本转嫁给买方，从而从一个方面推升了二手房价。因此，省会2010年1-11月二手房成交量巨幅下滑，但价格稳中有升，就变得不难理解。进入2011年1月份，是传统的销售淡季，面对2011年政策调控的常态，省会许多中介公司也正在积极尝试进入新的经营领域，以期分散政策调控带来的风险。

　　二三线城市地产走势

　　或将成为2011决策层参考

　　北京科技大学教授赵晓认为，判断一个市场是否有泡沫，国际通行的标准是要看这个市场投资的比重是否超过30%。从2010年1-11月份省会市场的运行数字来看，地产投资比重不可小觑。究竟有没有30%尚没有充分的数据说明。不过，二三线城市明年的市场走势，正在引起业界乃至决策层的普遍关注。而省会这样的二三线城市地产走势或将成为2011年决策层的参考。(记者 刘峥)