后亚运效应下 广州甲级写字楼需求看高一线

　　日前，仲量联行以及DTZ戴德梁行分别发布了2010年广州商业市场分析以及2011市场展望。两分析机构均认为，随着大型房企、金融机构投资写字楼物业，珠江新城总部经济效应突显，令广州甲级写字楼市场需求可看高一线。

　　优质商铺大增

　　将提高广州零售业档次

　　据仲量联行相关数据显示，2010年第四季度，在现有商铺空置率持续下降和整体零售市场销售额不断增长的带动下，广州商铺租金继续攀升，优质商铺的需求持续走俏。广州借力亚运，城市建设加速，甲级写字楼市场供求两旺，市场前景仍保持稳健；国内企业需求尤其强劲，并拉动租金上升的势头强劲。

　　统计显示，2010年广州零售市场持续向好，前11个月累计全市实现社会消费品零售总额4022亿元，同比累计增长22.8%，比同期全国平均增速快4.4个百分点。在整体零售市场销售额不断增长的带动下，现有商场通过品牌调整改善租金表现，空置率持续下降，2010年第四季度租金继续上升，达到人民币772元/m2/月，环比增长0.5个百分点，较2009年底同比增长9.6%。

　　2010年新竣工的项目包括万菱汇、广州友谊百货国金店和高德置地广场一期(包含春、夏两个商场)。随着这些项目的竣工，广州优质商铺总体量比2009年增加了16万平方米，达到140万平方米左右。2010年全年新增吸纳量超过新增供应，至去年年底，空置率同比下降2.1个百分点，达到3.7%左右。虽然2010年末空置率比上个季度上升0.4个百分点，但该部分上升主要是受第四季度新项目竣工的影响。

　　展望2011年，广州优质商铺市场新增供应仍然充裕。2011年预计将要竣工的项目包括太古汇、太阳新天地、珠江新城中央商业广场等。仲量联行广州商铺部副董事郭伟明表示，“由于2011年仍有大量新增项目供应市场，预计空置率将上升，而租金增长也将面临一定压力，各个商圈仍将面临在竞争中进行品牌升级的挑战。”

　　“预租”客增多

　　甲级写字楼租金将平稳上扬

　　亚运推动整体商务市场环境。借力2010年亚运，广州基础建设不断完善，改善整体商务环境，城市价值跃升。去年第四季度写字楼需求保持上升态势，全年净吸纳量为过去5年最高，面积超过40万平方米。国企及民营企业升级写字楼的需求，反映内需拉动经济增长的效应增加。空置率持续下调，市场气氛不断转好。到2010年年底，广州甲级写字楼市场总体量达270万平方米。

　　从写字楼主要供应区域价格看，据DTZ戴德梁行统计显示，体育中心CBD售价28000元/m2，同比增长40%，租金为127.56元/m2/月，同比增长1.9%。珠江新城CBD售价36000元/m2，同比增长40%，租金为138.53元/m2/月，同比增长11.7%。广州甲级写字楼租金和价格均呈上涨趋势。

　　特别值得关注的是，不少写字楼项目都获得了客户的“预租”。据仲量联行统计显示，2010年全年净吸纳量超过新增供应量。其中一半将于2011年落成的甲级写字楼面积已出租或业主自用，如广州国际金融中心、太古汇二座、利通广场和广州银行大厦。国内金融及龙头企业购买写字楼自用的势头上升，加快了新供应的吸纳量。去年第四季度比较显著的大宗交易有：交通银行购入保利地产在珠江新城的“保利V座”项目近3.3万平方米。新供应扎堆的珠江新城目前空置率已回落至个位数7%，低于全市11.7%的平均水平。旧商务区的写字楼，例如越秀区空置率维持平稳，表明全市需求呈正增长。上述现象表明，即使新供应量的压力较大，但需求的迅猛增长正不断平衡超量供应带来的负面作用。 (记者 王荔珏)