楼市调控再施“组合拳” 限购限贷成常态

　　继2010年4月、9月两轮房地产调控后，第三轮调控大幕开启。一些房地产机构和业内人士认为，26日召开的国务院常务会议确定的八条措施，将严厉打击全国房地产过热势头、挤压二三线城市正在生成的房地产泡沫。其中，二套房首付比例升至60%，有望有效抑制投机购房；限购政策的全国性落实将对市场成交量产生明显影响。

　　多管齐下严控炒作

　　北京中原认为，新“国八条”可以说是近几年来最严厉的政策组合，特别是表现在限购、限贷、征税方面。

　　对于二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，北京中原分析师张大伟指出，新一轮调控再次加强对投资及投机购房者的控制，二套房增加一成首付将有效抑制投机购房，同时降低金融机构的风险。以北京为例，目前贷款购房占比在4成左右，其中只有1成是二套房购房贷款。虽然政策的直接影响可能不大，但对购房者的威慑作用非常大。

　　对于加强住房交易环节的税收征管，21世纪不动产认为，首先，相比之前执行差额收取营业税，新“国八条”再次严格了二手房交易税费。5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨，从而可遏制过度炒作。其次，对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和稽查，将有效遏制部分开发商过快上涨价格。预计各地区将陆续出台房价的抑制措施。

　　业内人士预计，首套房优惠利率在部分城市也可能被取消。在增加供应及严格信贷的双重作用下，楼市调控将显现出叠加效应。而前两轮调控中未落实的部分政策也将在2011年进一步收紧，预计市场将出现明显的淡季。

　　严防二三线城市泡沫

　　对于新“国八条”提到的限购政策，北京中原指出，严格的限购政策已扩展至全国，此举主要目的是防止二三城市房地产市场的泡沫化进程。已有2套房以上的家庭不得再买房，限购政策的继续收紧可能使得市场成交量出现明显的下调。

　　近日，住建部要求去年末房价上涨过快的城市出台限购令细则，郑州、太原、武汉、昆明等城市已发布细则，部分二三线城市亦明确表态执行限购令。限购范围扩大，强力防控二三线城市的房价泡沫，显示房地产调控进一步趋严之势。

　　长城证券研究员刘昆表示，2011年以来，全国陆续有多个城市加入了限购令的行列，随着楼市调控政策的推进和地方问责制的加强，预计今年将有越来越多的二三线城市加入限购行列。从去年四季度开始实施限购令的热点城市来看，政策出台初期对楼市销量的影响较为明显，价格也会得到一定的抑制。

　　北京中原分析，此举相比之前北京等区域执行的限购政策更加严格。如果严格执行，将有效遏制需求，可能明显影响2月以后的市场交易。

　　此外，在强调继续增加土地供给的同时，新“国八条”要求参加土地竞买的单位或个人必须说明资金来源并提供相应证明。这将对开发商的资金链造成负面影响。

　　强化地方政府调控责任

　　业内人士称，此次调控还强调了地方政府的价格维稳作用，有望使调控实际作用比前两次调控更加明显。

　　会议要求落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

　　业内认为，2010年两轮调控中部分政策没有得到有效执行，主要原因是地方政府存在化解调控效力的利益动机，而地方官员因执行政策不力而被问责的案例也并未发生。今年开始，有主管部门的官员明确表示将向地方官员施压，“不限购，就约谈”。

　　目前，全国已经有近30个城市落实执行限购政策。业内预计，限购政策将继续收紧，同时各项调控政策也将更趋严格。

　　北京中原预测，在一系列政策作用下，北京等大城市房价将再次停涨，部分郊区房价将立刻下调，60%以上的购房者将出现明显观望。以北京为例，楼市成交量可能有20%以上的下降。但目前货币供应量依然较高，保障房及商品房的供应效果下半年才能明显显现，调控对价格的抑制作用需看政策的落实及持续力度。(记者 林喆)