中介炒房可罚"停业整顿" 有分析称处罚力度较弱

　　近日，我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章《房地产经纪管理办法》正式出台。房产中介参与炒房、“吃差价”、“阴阳合同”、“自卖自买”、改变房屋内部结构分割出租等行为，将首次有全国性法规予以禁止。

　　自2011年4月1日起施行

　　据了解，《房地产经纪管理办法》由住建部、国家发改委、人保部联合出台，将自2011年4月1日起施行。

　　《办法》要求由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。《办法》还明确对房地产经纪机构和人员可以采取约谈、记入信用档案、媒体曝光、取消网上签约资格等多种管理手段和监督措施，对房地产经纪机构的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为，根据情节轻重，可以处以没收违法所得直至停业整顿等行政处罚。

　　从具体条文来看，中介机构和中介人员不得为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利(即通常所称“阴阳合同”)。房地产经纪机构应当建立业务记录制度，如实记录业务情况。交易当事人经纪服务合同应至少保存五年。如有违反，将被责令限期改正，记入信用档案，中介人员个人将被处以1万元罚款，中介机构则将被取消网上签约资格，处以3万元罚款。

　　《办法》还表示，房产中介机构和中介人员不得捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价(即通常所称“吃差价”)。如有违反，构成价格违法行为的，将被处以责令改正、没收违法所得、依法处以罚款，直至停业整顿等行政处罚。

　　同时，房产中介机构和中介人员不得以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，不得改变房屋内部结构分割出租，不得侵占、挪用房地产交易资金，不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋。违反者，也将被责令限期改正，记入信用档案，中介人员个人将被处以1万元罚款，中介机构则将被取消网上签约资格，处以3万元罚款。

　　落实楼市调控的重要举措

　　业内人士分析，房地产不法中介是高地价、开发商高利润、炒房者之外，第四个推高房价的因素。住建部原副部长宋春华也表示，目前国内房地产中介无序竞争现象严重，大多数业务都是一锤子买卖。有些中介已突破职业道德底线，故意隐瞒重要信息，发布虚假广告，损害当事人的利益，有的甚至参与炒房。

　　我爱我家副总裁胡景晖表示，房地产中介行业近年发展迅速，北上广深的大城市二手房交易量超过了一手房，全国实际的从业人员超过了一百万，在这样的背景下，出台《办法》对将来行业的规范和管理是有好处的。“尤其是中介公司长期的一些历史问题，包括信息不透明、吃差价，占客户租金、资金这样一些违规行为，规范起来将更有法可依。”

　　实际上，《办法》也是对“9·29”调控的贯彻和落实。2010年9月29日，国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨，其中明确提到，加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。

　　住房城乡建设部有关负责人表示，此次出台《办法》，是全面落实国务院关于加强房地产调控的重要举措，对于整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产经纪活动当事人合法权益，促进房地产经纪行业健康发展，将起到积极作用。中国发展战略研究会委员何学彦认为，2010年“国十条”之后一系列政策出台表明了国务院的决心，政策的不断出台也是一个认识过程，最早从开发商以及政府出让土地价格环节入手，但是对中间环节推高房价还没有太注意。这次出台政策，已经认清不法中介和无良奸商也是推高房价的一个环节。

　　有分析认为处罚力度较弱

　　不过也有观点认为，《办法》虽然有一定的积极意义，但实际上起到的作用并不大。

　　全国商业地产专家委员会副主任、上海乘星行机构总经理李骁认为，《办法》里的许多相关内容，实际上多年前已经有了，“比如说之前已经规定经纪公司佣金不能超过3%，3%包括了议价，包括了差价，包括了双方的委托价格，全包括了，不能超过3%”。他表示，一般认为这次《办法》的一大亮点是规范了“吃差价”的行为。此外，还有分析认为《办法》处罚的力度较弱。

　　2010年9月，深圳市公布实施房地产市场监管办法，尝试治理“阴阳合同”。深圳规定，“吃差价”、“阴阳合同”等行为将被处以5万元罚款，同时，深圳税务机关将制定计税参考价格，便于打击“阴阳合同”和虚报成交价格现象。而对于中介可能存在的随意涨价行为，深圳规定，确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更，调价未申报备案的，将处10万元罚款。

　　与深圳的办法相比，《办法》不仅罚款数额不高，而且中介可能存在的随意涨价行为也未明确受控，因此有业内人士担心威慑力不够。记者 卢轶