2011年西安楼市供应或将继续高位运行

　　“2009年是最困难的一年，2010年是最复杂的一年，2011年将是最不可确定的一年。”在20日由市建委、市房管局、西安房地产信息网联袂主办的“2010西安房地产市场发展及2011预警报告会”上，主持人这样总结和展望西安楼市。从年度总结来看，过去的一年在国家宏观调控政策密集出台的背景下，西安商品房销售较2009年仍有小幅增长。然而，在中央将抑制通胀作为今年首要调控目标的背景下，以及12月26日温总理提出“有信心让房价回到合理价位”的信号，都意味着今年房地产市场将面临更加严峻的政策考验。那么，今年楼市将会有哪些表现？会上，就“2011楼市预测”，西房网数据研究中心给出四个“答案”。

　　答案一

　　保障房“调控力”快速显现

　　“2010楼市调控年” 的概括很是恰当，尤其是从年末出台的政策来看，继续执行差异化贷款利率和异地购房禁贷进行到底的决心明了。由此看来，年底到来的一系列“加息”举措，或将成为“加息周期”的开始，房地产市场将面临银根紧缩的根本问题。此外，房产税试点以及预售资金监管制度也将在今年登上舞台，这标明今年国家对房地产宏观调控的基调不会改变，房地产市场形势将继续趋紧，且调控手段也从土地、金融、税收、新政等方面进一步严厉，政策的多样性以及“问责制”的实施也将促进政策执行力度加大，进一步影响房地产预期。

　　另外，在保障性住房方面，从去年出台的调控政策中“保障性住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%”规定，以及市房管局等六部门联合发文要求“西安普通商品房中廉租房配件比例不低于5%”来看，保障房建设以及分配模式改革将是今年房地产调控的着力点之一。

　　据资料统计，去年西安经济适用房累计新开工面积212.26万平方米，竣工164.01万平方米。根据西安市房地产业“十二五”规划，未来五年西安市计划建设各类保障性住房31.7 万套，每年约6.34 万套，其中每年经济适用房3.3 万套，该供应量约占到西安市年住房销售的近三成，加上廉租房、限价房、公租房等的逐步上市，对于西安市住房供应结构调整、平抑房价将产生直接作用力。

　　答案二

　　楼市供应继续高位运行

　　从市场供应来看，由于去年土地市场成交保持高位增长势头，随着这些地块随后开发上市，加之房企为加快资金回笼等因素影响，加快存量房销售将成为政策调整期房地产企业的有效资金来源，因此，预计今年西安楼市市场供应将继续保持高位运行。

　　同时，从目前政策形势来看，今年国家会继续利用金融杠杆来抑制通胀以及提高居民购买房屋的门槛，既打击了投机也在一定程度上抑制了刚性需求。预计 今年上半年市场销售将出现放缓走势，而从整体市场运行来看，在国际化大都市发展的背景下，今年西安房地产受诸多利好因素拉动，以及一线城市房地产企业资金进入的推动，全年市场销售将会进入一个比较稳定的发展期，整体成交量较去年基本持平，当然，也不排除小幅增长的可能。

　　答案三

　　房价走势将整体趋稳

　　对于市民最为关心的“2011房价”，西房网数据研究中心给出的答案是：房地产价值快速提升，多头博弈下房价整体趋稳。据分析，从组合性政策的干预来看，今年房价上涨空间有限，不排除个别开发商因融资难度加大而步入降价回款的通道。但从利好因素推动来看，作为西安基于国际化大都市的发展定位、城市置业热点地段土地资源稀缺性的影响、开发成本的增长均对房价的上升形成较大推力。加之世园会的举办、首条地铁线路开通、市政府北迁、北客站启动等诸多利好因素，一定程度上仍将拉升房价上扬。由此来看，预计今年房价仍然将呈现增长，但随着保障房供应加大、中央仍将投资投机需求继续出台严厉的调控政策，房价涨幅预计将有所放缓。

　　另外，从土地方面来看，预计后期保障性住房用地供应将成市场供应主流。其次，由于今年开发企业资金压力将进一步加大，土地市场交易将可能放缓，但随着供应稀缺的情况下将导致未来新建商品住宅的普遍高端化，部分优质土地的竞争将更加激烈，地价仍有上涨推力；而且，三环周边以及长安区、沣渭新区有望成为市场供地的主力区域。

　　答案四

　　商用物业有望继续升温

　　从市场销售情况来看，去年高端产品及大户型面积房源销量比例增长明显，预计在物业税正式出台前，该比例仍将继续增长；此外，在首付提高至三成后，主流刚需受到较大影响，因此，中低端小面积房源以购置压力小等特点也将成为未来市场关注的焦点，整体而言，成交较为旺盛的90㎡—144㎡面积段房源在今年成交比例或将呈现下滑，西安楼市住宅市场两极分化将进一步明显；另外，未来商业地产将成为投资者的主要进入方向，商业物业将在今年继续升温；写字楼物业也将得到大幅发展，有望形成城北、高新相争的新格局。

　　二手房方面，今年将继续以60㎡—90㎡房源为主体交易。同时，由于政策调控将置业门槛抬高，导致二手房市场置业需求持续旺盛。预计后期随着城市规划建设的提升，二手房市场价格仍有走高的趋势。 (记者 蔺荣梅)