刚需向外走已成必然 上海楼市郊区包围市区

　　□ 十年前，上海外郊环还是一片片荒地或菜地；十年后，市中心商品房日益稀缺

　　□ 政府的各项公共设施不断外移，外围区域的生活环境及条件得到很大改善

　　□ 越来越多的购房者正考虑“走出去”购房，这其中不仅有普通住宅需求，还包括一些豪宅及高端需求。

　　随着城市动拆迁及郊区轨道交通大力建设，近几年的土地出让转向以外郊环为主。市中心人口的不断向外迁移，缓解了市区土地的日趋紧缺。上海商品房开发及销售“郊区化”趋势日益明显，走出去成为必然。

　　刚需向外走已成必然

　　近几年快速发展的外围新城成为“走出去”购房的主要区域，重点包括松江新城、宝山新城、嘉定新城等三座先后崛起的新城。特别是随着连接新城与市区的轨道交通陆续开通，使大量刚性需求被迫适应了“弃内从外”的现实。

　　一手房销售数据能充分说明这一点。汉宇地产市场研究部数据显示，宝山、嘉定、松江三区2010年累计新增供应商品住宅440.5万平方米，占全市总供应量的40%左右，成交总量达399.8万平方米，占全市总成交量的41%，三大新城几乎坐上了全市一手房的“半壁江山”。从板块来看，嘉定新城、顾村、杨行、江桥、九亭、安亭、松江新城等全市数一数二的热点板块几乎都位于外环外，在售的楼盘八成以上都是以中小户型为主，刚性需求“走出去”占一手房市场的绝对主流。

　　以嘉定新城(包括嘉定主城区、南翔板块、安亭汽车城板块)为例，来自中原地产研究数据显示，截至2011年1月21日嘉定新城存量约为50万平方米，而后市供应量仍不少，现有楼盘体量也巨大，“龙湖郦城”、“中信泰富又一城”、“新城西尚海”未来可上市的可建面积共计约103万平方米。目前嘉定区公寓产品主流成交价1.3万—1.8万元/平方米，低于全市2.3万/平方米成交均价，在潜在供应量巨大的情况下，板块房价上涨速度放缓，比较适合首次置业及自住需求购房。

　　根据汉宇地产提供的资料显示，仅在2010年，宝山、嘉定、松江共出让了23幅住宅性质土地，预计总建筑面积达261.4万平方米，超过全市住宅土地出让总量的35%。新增土地未来两年就可以基本释放，无论供求外围新城依然将成为刚性需求的购房主要阵地。

　　沪上豪宅板块后继有人

　　不仅刚性需求正在“走出去”，现在不少豪宅需求也在往外拓展。在传统的理念中，上海的豪宅板块一直还是以市中心为主。不过近两年，上海的豪宅呈现了郊区化发展的趋势，这首先是由于市中心的可用土地日趋紧缺，其次是富豪的生活方式也在发生改变，更加注重生活的自然环境。

　　目前上海有多个板块具备晋升豪宅板块的潜质，包括最近豪宅频出的赵巷、唐镇、颛桥、新江湾等。以唐镇为例，其前身一直具有豪宅板块的诸多特质，在龙东大道沿线已经开发了许多高端别墅生活区，如棕榈园、圣马力若·桥等知名别墅，但普通商品住宅并不活跃。付伟透露：2009年由绿城集团以20000元/平方米摘得的唐镇居住地块——绿城·玉兰花园年初将上市，产品以大平层为主，预计预售价格至少在50000元/平方米以上，价格远远超过周边楼盘，品质不亚于市中心豪宅。再加上仁恒、金大元等以豪宅著名的开发商纷纷入驻，唐镇明后两年有望成为名副其实的豪宅板块。

　　除了唐镇以外，业内人士表示：市中心最后一块生态地新江湾城以资源稀缺性使该板块价格不断攀升，地价从5000元/平方米拉升至3万元/平方米，并先后诞生了6块地王。而今年也会有3个纯新住宅项目等待入市。与此同时，去年连拍5幅土地的广富林板块也在蓄势待发，广富林古文化休闲博览区和广富林文化遗址保护控制区注定了这一板块的高端定位，目前该板块楼板均价已高于1.5万，松江房价去年最高点在1.9万/平方米，相对于楼板价，地价没有丝毫逊色；在面粉贵过面包的怪圈没被打破前，该地区仍值得关注。

　　经适房也在向外走

　　作为“十二五”中极为重要的一项楼市措施，目前，上海大量在建的经济适用房项目都集中在外郊环区域。去年上海完成了首批2000多套经济适用房的分配试点。2011年经济适用房的建设和分配将加速推进。来自中原地产研究数据显示：2011年经适房的房源将逐步分布在宝山、浦东、青浦、嘉定、松江和闵行等6个区11个保障房基地，共20个项目，总面积将超过300万平方米，预计可提供超过4.8万套的经适房。其中宝山区的顾村和共康；浦东的周康、航头和三林；青浦区的华泾、徐泾；嘉定的江桥、南翔；松江的泗泾；闵行的浦江镇。其中90%以上都在外环以外区域。

　　从去年至今年，20万套动迁房解禁，市场影响不容小觑。根据最近政策，经济适用房的销售价格约为市场平均价的1/3。去年11月初，在政策具体实施细节明确后，浦东周康和宝山顾村等动迁房集中地区开始出现挂牌量激增、房东跳价的现象。有了前面2个板块的示范，清一色小户型万元盘的南翔、江桥今年势头势必发力凶猛。

　　不过也有人持不同意见，上海中原研究咨询部经理龚敏表示：“影响不大！”在她看来，以上经济适用房所在的板块除嘉定江桥、南翔后续供应充足外，其它板块目前在售和可售的普通住房部分开发时间较早或以混合型社区为主，绝大部分后市可开发规模有限，因此这些保障房上市后对板块普通商品房的冲击相对有限。（房蓉 皋静枝）