《房地产经纪管理办法》实施将破解行业3大问题(2)

　　二是无序竞争较严重。目前房地产经纪机构承接业务一般不签订房地产经纪服务合同，多家机构同时争抢同一房源，谁先成交谁就获得佣金，迫使机构依靠“人海战术”，采用虚假承诺、恶意压低收费等手段承揽业务，这就造成机构只重视销售速度而不重视服务质量。

　　三是经纪行为不规范。目前房地产经纪机构和人员的不规范行为主要有：发布虚假的房源信息，不告知不利于成交的房屋真实状况，诱骗或者强迫消费者交易；低价收进、高价卖(租)出房屋，赚取差价；隐瞒房屋真实成交价格，协助交易当事人签订“阴阳合同”、规避房地产交易税费；通过违法违规的代收代付方式，侵占、挪用房地产交易资金等。

　　问：您觉得《房地产经纪管理办法》是否能有效解决这些问题？

　　答：首先，我觉得《办法》的出台很有必要，意义重大。从市场经济发达国家和地区看，要规范房地产经纪行为，必须有立法。

　　这次出台的《办法》，许多条款都具有很强的针对性。如针对行业准入门槛低问题，对房地产经纪机构设立规定了人员条件，并强化机构的备案管理。《办法》规定，设立房地产经纪机构和分支机构应当具有足够数量的房地产经纪人员，并实施房地产经纪机构备案管理，这便于相关主管部门掌握房地产经纪机构相关情况，及时有效地实施监管。

　　针对过去管理中重管理轻服务的问题，《办法》要求主管部门构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台，向房地产经纪机构提供交易与登记信息查询、交易合同网上签订，向社会公示经纪机构备案信息，信用档案信息等公共服务。

　　针对房地产经纪违法违规行为突出问题，强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究。

　　在规范房地产经纪行为方面，针对信息隐瞒及披露不充分等问题，明确了房地产经纪机构的信息公示和告知义务；针对业务委托不规范问题，明确规定了房地产经纪服务合同行为；针对房地产经纪服务违规收费问题，对房地产经纪服务实行明码标价制度；针对交易资金安全问题，规定实行交易资金监管制度；针对各种各样的不规范经纪行为，明确了房地产经纪机构和人员的从业禁止行为。

　　加强行业自律 《办法》尚需完善

　　问：您觉得《办法》是否还有进一步完善的地方？

　　答：我觉得《办法》鉴于目前取得全国房地产经纪人资格的人数还较少，规定房地产经纪服务合同应当由一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名，此条应是过渡性规定，等将来取得全国房地产经纪人资格的人数达到一定规模时，应当规定只有具有全国房地产经纪人资格者才可以在房地产经纪服务合同上签名。

　　另外，《办法》作为一个部门规章，从市场经济发达国家和地区看一些应当规范的问题目前还难以纳入。比如，房地产经纪机构和人员应当加入房地产经纪行业组织实行自律管理的问题没有在《办法》中规定。目前，我国多数房地产经纪机构和人员没有加入房地产经纪行业组织，使得自律管理作用还难以有效发挥，今后应在《城市房地产管理法》修订中予以解决。