新拆迁条例：保障公众参与补偿明文规定

　　1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布施行。《城市房屋拆迁管理条例》同时宣布废止。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称条例)以取消行政强拆为标志，宣布野蛮暴力拆迁的终结。条例呈现出统筹兼顾、公平补偿、阳光征收的鲜明特征。

　　新条例厘清了大是大非，也细化了枝节末梢。围绕“维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益”这一宗旨，正式公布的条例文稿，不仅有从“拆迁”到“征收”、“搬迁”的用词变化，而且与两次征求意见稿相比，条例在阳光征收、公平补偿上，可圈可点之处又增不少。

　　规划制定保障公众参与

　　条例规定：确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

　　制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

　　这一规定的第二款，在两次征求意见稿中并没有。其体现征收程序从规划开始，也就是从源头开始，就要保证公众的话语权，强调科学规划、民主规划，以免在规划阶段就埋下病灶。

　　旧城改建引入听证会

　　条例规定：市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

　　因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

　　上述规定大部分是两次征求意见稿中没有的。条例的这些规定，明显不拘于硬性的比例规定。除了听取被征收人的意见，还要听取被征收人以外的公众的意见，以求实质加大更广泛公众在征收程序中的参与程度。

　　征收前进行维稳评估

　　条例规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

　　作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

　　社会稳定风险评估走进征收程序，既是现实的需要，也有地方政府成功的实践。

　　贵州省遵义市将进行“维稳”风险评估列入政府决策的重要步骤。2010年，遵义市对170余个重大项目实施事前事中评估，其中涉及征收项目很多，经过风险评估，结果缓停、停止实施20多个。四川省还专门就社会稳定风险评估出台规范。

　　首次规定奖励补助

　　条例规定：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

　　同时，对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。

　　房屋征收的补偿，是大家最关注的核心。如果说上述几大看点主要是保证征收程序晒阳光的话，那么这一看点，就是“首次”明确奖励补助被征收人，同时不能东家3万西家5万，补助和奖励要统一、要一碗水端平。

　　条例对被征收房屋价值的补偿，要求不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，这里包含了对土地使用权的补偿。

　　对于房地产市场评估中应当考虑的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素以及装修和原有设备的拆装损失补偿，条例规定在国务院住房城乡建设主管部门制定的房屋征收评估办法中予以明确。

　　对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。条例规定具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　为了保证生活条件困难的被征收人居住条件有改善，草案规定，政府对符合住房保障条件的被征收人除给予上述补偿外，还要优先安排被征收人享受住房保障，使其不再等待轮候保障房。以上内容多数此前已明确。

　　加重评估机构责任

　　条例规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

　　房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　如何选定评估机构，是意见反馈集中的焦点之一。条例一是明确了由被征收人协商选定是总原则；二是加重对房地产价格评估机构和房地产估价师虚假或者错误评估的法律责任，比如记入信用档案等，这是靠信誉吃饭的这类机构的死穴。

　　对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。