任志强解读楼市“疯狂的十二月”

　　2010年被媒体称为中国史上最严厉调控房地产的一年，以年初国务院十一条推动了前三个月价格同比逐月高涨开始，4月的国十条后逐月回落；金9月销售反弹后出了国五条保持政策的高压延续性，限价、限购、差别利率、减少首套房按揭优惠等等；最终以一个创历史新高的华丽转身给出了全年丰收的圆满落幕。

　　全年的投资高增长让施工面积突破了40亿平方米大关；全年的土地高收入突破了2.7万亿元；全年的销售面积突破了10亿平方米，带动销售额超过了5.2万亿元；开发商到位资金超过了7.2万亿元，同样突破了历史的记录。真是红红火火的一年！

　　相比之下，政府的严控措施让价格增幅同比从12.8%高点下降到年底的6.4%，成绩显著。政府管制的开发信贷规模占开发到位资金的比重下降到17%。政府严控的个人住房消费信贷则从历年占销售总额的22%下降到了17.5%，占到位资金的比重则下降了约10个百分点。政府的努力大大降低了银行的风险，杠杆率的降低包括提高首付标准和成数，却挡不住刚性的消费需求。

　　历史上的12月大多是销售低谷。2009年的高增长中12月的销售业绩也远低于其他月份。但2010年的12月却成了疯狂的年末，过了个快乐的“圣诞节”，用大红灯笼高高挂来迎接新的一年，并引发了新的一年的新开局。

　　多年来12月份的平均销售面积约为5-6千万平方米，但去年竟销售了2.1808万平方米，翻了数倍，一个月占了全年交易量的20%多。销售面积冲到了10亿平方米之上，也让销售金额突破了5万亿元。

　　12月份疯狂的销售只能说是日益增长的居民消费需求靠行政命令式的“戒严”是无法阻挡的，可遏制一时，却无法遏制永久。

　　而今年1月份的上半个月，北京又是销售再次高增长，似乎要把去年下降的30%多再追回来。咋就按都按不住呢？

　　从全年看，东部的投资比重从历年的70%多下降到了60%以下，而中西部在快速上升，这说明重心在不断向中西部或二三线城市转移。但东部地区仍保持着较高的销售，且销售额远远大于投资额。中部地区则仍处于投资额大于销售额的被动局面。西部销售略大于投资，正在扭转之中。而销售面积，西部地区第一次超过了中部地区，更说明落后地区物质消费增长的强劲。

　　全国除调控政策最严厉的北京、上海处于销售大于30%的增幅下降之外，西藏的也是大幅下降，江苏、浙江、福建、天津也在严政之下受阻，其他地区则大幅上升。许多地区增幅超过或接近于30%，增幅最高的山东、海南都超过了50%。说明严控的主要省份在下降，非严控的省份在上升，消费需求只因限制而并非爆发，并非没有需求。

　　价格管制不是最终目标，数量管制更无法解决需求问题，处于增长与发展的历史阶段时，调节市场中的供求矛盾仍将是主要矛盾。不用增加供给而用限制消费来调节供求关系，结果是疯狂的12月份的销售暴增。

　　满足人们日益增长的物质消费需求是改革的初衷，也是用任何行政措施都无法阻挡的潮流。重视和分析12月的突变事件也许会对政策的制定者们有点新的启发。 (任志强 作者系华远集团总裁)