兔年楼市展望：盘整中孕育转型(2)

　　区域发展转型：二、三线城市势头强劲

　　近年来，全国房地产市场经历了大幅的波动和调整，房地产格局也出现了新的变化趋势。各城市房地产发展水平间的差距进一步缩小，一线城市的领先优势出现明显下降。从几次市场波动起伏看，二线城市的调整普遍滞后于一线城市，而反弹速度则普遍领先于一线城市。这表明，在国家战略支持、区域发展梯度转移的带动和自身经济基础的日渐夯实的基础上，二、三线城市房地产市场的发展潜力日益显现，发展势头强劲，已逐步成为全国市场的重心。

　　从房地产龙头企业最近的发布的季报内容来看，将布局的重点从一线城市逐渐向二、三线城市转移已经成为企业发展的一项普遍战略选择。

　　在拿地的方向上，万科在２０１０年第三季度新进入清远、扬州、廊坊等城市，累计新增项目２０个；招商地产三季度则在漳州、佛山、厦门进行了土地市场的布局；金地集团则在大连、宁波、烟台、珠海等地购得了土地或是收购了相关项目的股权。随着调控政策的逐渐深化，仍有很大发展空间和潜力的二、三线城市已经开始成为未来房地产企业竞争的主要战场。

　　业内人士分析认为，随着国家区域规划的不断制定和中小城市城镇化进程的不断加快，在越加严格的调控政策影响下，二、三线城市房地产市场的活力甚至将超过传统的一线城市。

　　中原集团研究中心提供的研究报告显示，通过选取人均ＧＤＰ和城市化率两项指标，对全国范围内４０个中心城市的分析表明，处在人均ＧＤＰ３０００美元到８０００美元、城市化率３０％到６０％的这一房地产发展“黄金时期”的城市，除了东部地区的三、四线城市外（如绍兴、南通、温州、烟台等），多为中西部地区的二线中心城市（如重庆、成都、石家庄、贵阳、合肥、郑州、西安等）。其次，东北的哈尔滨和长春两市也处于这一区间。此外，中西部地区的长沙、武汉、兰州等市均处在此阶段向下一阶段过渡的初期。结合国家运输通道建设所形成的交通枢纽，郑州、武汉、长沙、西安、重庆、成都、石家庄、贵阳等城市有望成为未来市场的新兴热点。