调控力度有增无减 济南兔年楼市“稳”字当头？

　　调控与观望中，房地产市场迎来兔年。经历了因限购令带来全市各开发商集中办理购房合同网签备案手续、突击“闯关”的“火爆”开局后，与全国其他大城市一样，省城楼市将继续面临“最严格的调控”：限购令实施、央行新一轮加息……调控压力较上一年有增无减。在此形势下，越来越多的购房者忍不住发问：躁动多年的楼市在兔年能否“稳”字当头？

　　兔年楼市开局不弱

　　统计数字显示，2月1日至7日，济南楼市新建商品住宅成交量分别为204套、54套、60套、23套、19套、41套、57套，7天共成交458套，平均每天成交65套。特别是大年初一成交量达60套，更与去年同期楼市的冷清形成显著差别。

　　大年初四，记者在市区中部的一大型楼盘遇到陪同母亲看房的齐女士，她们已初步看好了一套110平方米左右的小三室户型。齐女士说，“我觉得国家调控政策不断出台，今年的房地产市场应该比较稳定，房价也不会有大的波动。我在外地工作，买这套房一是为老人改善住房条件，二是当做自己今后的投资，毕竟现在好的投资渠道很少，房产的保值作用还是比较稳定的。”

　　据了解，春节期间，济南多个楼盘春节没有放假，每天都安排置业顾问为前来看房的市民提供咨询、购房服务。初三刚过，此前放假的多个楼盘也相继开门迎客。同时，多家楼盘还推出了力度不一的特价房等促销活动。我市房产评论人赵鲁梁对媒体表示，春节楼市热度出人意料或与济南即将出台的限购令、新国八条细则有关，部分投资者要赶在济南出台细则之前购房。

　　根据中国房地产指数系统“百城价格指数”对100个城市的全样本调查数据，今年1月这100个城市住宅平均价格为每平方米8645元，较上月有0.95%的温和上涨，其中涨幅在1%以内的城市共有69个。

　　调控重拳接连不断

　　大年初七，上班第一天最引人关注的财经新闻莫过于央行再度加息。8日18：35，中国人民银行宣布，2月9日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。我市一楼盘的资深销售人员李女士表示，“调控政策接连出台，市场看空情绪较强。”

　　让我们来看看调控之拳是如何接连而至的。

　　首先，房产税试点落地，剑指投资投机性需求。1月28日起，上海、重庆两地正式向个人住房试点征收房产税。上海的应税住房为：上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房。同时明确对上海居民家庭人均60平方米的免税住房面积予以扣除，税率则根据房价高低不同而确定为0.6%和0.4%；重庆则对主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房征收房产税，税率为0.5%-1.2%。业内人士认为，虽然试点阶段房产税对楼市影响较为有限，但随着政策信号的明确、试点范围及税率的调整，其对投资投机性需求的抑制和对购房需求的引导将日益凸显。

　　据了解，目前，我省还没有征收房产税的有关消息，山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，济南如果开征房产税，应该重点对别墅、洋房、高档公寓等高档住宅进行征收，对其他住房择机适当征收，体现“占用资源多的多征，占用少的少征”的公平原则。

　　其次，限购覆盖面扩大，大量资金将直接被阻挡在楼市之外。1月26日的国务院常务会议要求，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。1月21日，济南房产“限购令”正式出台。根据要求，从现在起至12月31日，济南市及非济南本市户籍居民家庭，只能在市区范围内新购一套新建商品住房。据此，明确将要实行限购的城市就已经达到36个。而据一些市场机构估计，按照新的政策要求，施行限购政策的城市可能有60个。

　　一些城市还直接叫停部分购房行为。比如，上海为落实“国八条”而迅速出台的细则明确，“在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭”，暂停在上海向其售房。可以预计，大量炒房资金将被有效“隔离”。

　　第三，信贷阀门进一步卡紧。1月26日的“国八条”要求“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。首付在高位之上再提一成，力度罕见。目前，整体信贷收紧之后，各大银行住房信贷逐渐从“争客户”向“争效益”过渡，也使得新一年楼市的“资金流”进一步收缩。

　　加息是对第三轮楼市调控的呼应，政策虽然会有时滞，但其累积效应最终一定会体现出来。业内人士表示，随着国务院刚刚公布的“新国八条”调控政策，现在又紧锣密鼓地推出加息，这一系列空前强烈的措施对高烧的楼市是一帖清醒剂。

　　房价短期难见松动

　　“算了，不买房了，实在负担不起啊！“在一家市属事业单位工作的单先生告诉记者，他一家三口住着一套不到80平方米的两居室，现在孩子大了，又想接老人来同住，就想再买套120平方米左右的三居室改善一下住房条件。

　　年前他看了几个楼盘，一直在考虑出手，但今年初二套房首付增加到60%的消息已经让他心凉了半截，现在贷款利率再次上调，更是彻底浇灭了他的购房想法。“怎么又加息了。”听到央行再度加息的消息，不少贷款族皱起了眉头。工行的理财师给记者算了笔细账，如果市民贷款100万元20年期，按首套房执行基准利率计算，那么去年10月份加息前月供为7130元，加息后月供升至7515元，每月利息增加385元。总利息则由原来的71.11万元，增加至80.35万元，总利息要多支出9.24万元。

　　而目前真正贷款的客户中，有一半以上都是二套房以上，对他们来说，多次加息后负担更重。同样以贷款100万元20年期为例，如果是二套房，必须执行基准利率1.1倍的标准，三次加息后，月供从7473.4元上涨至7910元，月供增加436.6元，而总的利息负担则从原来的79.36万元，增加至89.84万元，增加了10.48万元。

　　某网站昨天的一项民意调查显示，加息消息公布后，超过4成网友表示将会改变购房计划，而超过45%的网友认为，加息对自己的还贷压力影响很大。一位理财专业人士表示，今年1月通货膨胀依旧，这次加息的目的是针对通胀。但加息必然会对楼市产生影响，他认为楼市上半年可能会出现局部回调，房价总体会比较稳定，不会有大起大落；今年年内或许还会有一两次加息，而下半年消化掉利空后房价走势或将明朗。

　　多位接受采访的人士也都预计，在“调控冲击波”之下，兔年春节之后楼市短期内将继续“蛰伏”，房价短期内尚不会有明显松动。还有业内人士预计，下一步会有不少开发商加大小户型房源的开发力度，以吸引更多首次置业者，后市成交的户型结构可能发生一定转变。

　　另外，值得关注的是二手房方面。记者采访多个中介机构了解到，在调控政策影响下，兔年二手有望房租售两旺。齐鲁楼市一家门店的主管张先生介绍，“以往年前是租房淡季，但今年年前租房市场就一直不错，年后来租房的也很多”。有分析指出，一系列调控政策已波及二手房市场，部分投资客可能会将资金转向二手房市场，从而引发二手房市场快速发展上扬。而二手房市场交易一旦趋热，在房源有限的情况下，必然导致租赁市场升温。

　　延伸阅读

　　省城上月新房网签创纪录

　　“限购令”背景下的济南楼市，在本应是淡季的1月份，全市新建商品住宅网签成交创下6315套的惊人纪录。

　　今年1月的楼市，注定不平静。先是1月18日召开的全省住房和城乡建设工作会议上传出济南、青岛将迅速出台商品房限购政策，1月21日济南版“限购令”出台并实施后，国务院又在月底出台了更为严厉的“国八条”，紧接着重庆、上海房产税先后出台。

　　受上述因素影响，1月全市新建商品住宅网签成交6315套，不仅超过前3个月的总和(6210套)，甚至已接近去年全年(19864套)的1/3，这一数字不仅创下历年1月成交纪录，也是近年来所有月份的历史纪录。从济南将出台“限购令”消息发布(1月19日)到月底13天里，除21日因市城乡建设委网站停电关闭没有网签数据外，其余12天新建商品住宅网签量均在200套以上。

　　有分析人士表示，1月份新建商品住宅网签成交激增，与部分改善性及投资性购房者突击购房有关，而主要的原因则是开发商将此前未及时备案的合同突击网签。

　　据统计，2月1日至7日，济南楼市新建商品住宅成交量分别为204套、54套、60套、23套、19套、41套、57套，7天共成交458套，平均每天成交65套。这与去年同期楼市的冷清形成显著差别。

　　济南推出今年首批土地

　　春节期间，市国土资源局发布公告，推出了今年首批5块居住和商业金融业建设用地。

　　此次公告出让的土地中，3块为居住用地，2块为商业金融业用地。2010-G033号地块位于济南市高新区牛旺村民安置、生活保障用地以东，沁园路以南，土地面积99803平方米，约合150亩，用途为居住。该地块要求限于2010年3月9日发布的出让公告中已取得竞买资格的竞买人报名参加。2011-G001、2011-G002、2011-G003与2011-G004等4块土地均位于天桥区济泺路西侧、汽车厂东路南侧，土地面积分别为21496平方米、3195平方米、6125平方米、2967平方米，用途前两块居住、后两块为商业金融业。

　　根据出让公告，5块土地总面积超过13万平方米。按各自容积率计算，2010-G033号地块可建设住宅约36万平方米，汽车厂东路南片区可建设住宅10万多平方米，其中回迁安置房约9万平方米，沿济泺路将建设6万多平方米商业金融业用房。(记者 傅晓峰)