天津楼市“虎威存兔迷离”开发商抢滩市场

　　2010年，本市商品住宅市场全年成交均价为9297元/平方米，同比2009年上涨25.40%。全年成交面积1024.79万平方米

　　2月8日，中国人民银行宣布自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率各0.25个百分点，是自2010年10月启动加息周期以来在4个月内的第3次加息，尽管首要目的是抑制通胀，但对楼市影响不容忽视。

　　2010年，本市商品住宅市场全年成交均价为9297元/平方米，同比2009年上涨25.40%。在此起彼伏的调控声中，商品住宅市场全年仍成交1024.79万平方米。

　　2011年调控不会放松

　　谈及对2010年房地产市场的印象，受访者异口同声地说“调控”。

　　为遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政措施并行。中国指数研究院天津分院研究副总监钟文辉认为，2010年以4月和9月两个节点，将全年政策变化划分为三个阶段。预计2011年调控不会放松，“房价不稳，政策不止”。

　　尽管经历了调控政策轮番轰炸，依然难以抑制房地产市场向上的趋势，尤其是对房价的调控并未达到预期的效果。进入2011年，调控进一步延伸。1月26日《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(“新国八条”)标志这新一轮调控的启动；1月28日，重庆、上海房产税试点正式启动。

　　国家住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮在日前本市召开的一次论坛上表示，调控正不断走向常态、常规化。“楼市调控仍未结束，2011年市场将面临更深入的调整。”链家地产市场部经理王倩表示，目前市场上的购房者大约70%是刚性需求，这是支撑楼市价格坚挺的关键原因，天津不断增加的外来人口置业需求和本地改善型购房者共同构成了强大的刚性需求人群。

　　保障性住房改变供需结构

　　“2010 年，保障房的全面提速和限购令的实施是两大突出特点。”中原地产(天津)投资顾问部分析师薛秋宇分析说，加速保障性住房建设，是弥补市场化过程中所造成的市场失衡及社会矛盾激化的重要任务。配合限购措施的实施，能加速“增供应，遏需求”政策目标的实现。保障房建设虽然短期内对商品房市场构不成实质影响，但仍将在一定程度上改变市场预期，并对供应结构带来一定变化。

　　“2010年保障房的建设，尤其是限价房建设可谓遍地开花。仅新开盘保障房项目就有近10个，如华城佳苑、美震中华、红荔花园、嘉春园、欣嘉园、渤海天易、浯水道限价房、天房彩郡、万科新里程等。”钟文辉认为，在2010年的基础上，2011年本市将建设19万套保障房，1200万平方米，将进一步加大保障力度，为中低收入水平家庭提供更多的选择。

　　我爱我家市场研究部分析，2010年楼市新一轮的调整初见成效，但是在供需结构方面仍未达到完全的调控效果，2011年楼市仍将持续调整，并且在政策范围上、力度上或将更加深入，在调整思路上更具针对性，“保障性住房”与“商品房”体系的建立将使得楼市供需结构更加合理。

　　新建商品房分区域化更突出

　　钟文辉认为，在新建商品住宅方面，分区域变化将更为突出。与2010年相比，2011年市内六区将出现供应的集中放量，这主要是2008年拿地的一些项目纷纷亮相；环城四区也将保持持续的放量；而滨海新区随着响锣湾、于家堡金融区的建设，也将相应带动住宅的建设。薛秋宇则认为，市内各区域都将有自身的热点，市内六区项目继续受追捧；环城四区如西青中北镇已逐步成熟，津南众多大体量项目将面世；中新生态城带来了一种新的理念和模式。“在城市总体规划及土地供应的引导下，天津楼市迅速向郊县地区扩张。随着人们收入的不断提高，生活习惯也随之发生了改变，好地段已不再是购房者考虑的唯一要素。”链家地产市场部经理王倩表示，远郊地区便捷的交通以及大容量的特性使得居民到达市中心区物业的可达性大大增强，这直接拉动了郊县地区区域价值的提升。原本并不为购房者所关注的区域，也由于轨道交通效应成为购房者的选择。

　　对于二手房方面，我爱我家市场研究部分析，预计在自住型需求的支撑下，2011年天津市二手房成交量将保持6万套以上的水平，难以出现大幅萎缩，成交均价也将保持稳中有升的趋势，但不会出现快速攀升。

　　开发商抢滩天津市场

　　在房地产市场方面，与“北上广深”一线城市有所不同，天津被视为二线发展较快城市，不少开发商将天津列入重要的发展战略地位。而事实也证明，他们2010年在天津也是“大获丰收”。从数据上看，尽管市场整体成交量(套数)有所下降，但得益于单价的上涨，不少开发商的全年成交金额与2009年相比是持平或略有上涨。

　　岁末年初，市场并未出现冷却的迹象。从开发商动态来看，开发商拿地依然积极，销售表现良好，并未表现出明显的资金不足，近期开发商主动降价可能性较小。一线城市成交创出新高，二线城市保持平稳；土地市场成交活跃，据统计，2010年天津超额完成住房用地供应计划，达135.9%；标杆房企销售业绩普遍超计划，购地活跃。

　　2010年，万科成为国内首家销售额破千亿的开发商，在天津取得了相当不错的战绩。销售额67.7亿元、销售总面积57.7万平方米，让万科当之无愧占据了头把交椅；紧随其后的富力地产和保利地产销售额也都突破了50亿元大关。业内专家透露，2011年，不少开发商在天津将有更大的举动，计划目标增幅在50%乃至更高。钟文辉分析说，随着市场不断发展、规范，市场集中度将不断提高，知名开发企业的市场占有率也将进一步提高。

　　薛秋宇则认为，随着调控的深化，进入2011年，同时也是行业洗牌的阶段，开发商也将出现两极分化的现象。2010年，实力雄厚的开发企业凭借各自不同的优势，在销售排行榜排定座次。但对于一些中小开发商来说，日子却不是那么好过，资金压力下“以价换货”成为不得已的选择。 (记者 胡晓伟)