四川省物业用房标准适用时间 新条例能否明确？

　　有律师指出，由于以前相关规定适用时间不明，导致业主、物管、开发商矛盾不断

　　□“物管条例征集听证代表”后续

　　物业服务用房面积到底该多大？昨日，有关《四川省物业管理条例(草案)》的讨论仍在进行，更多读者打进本报热线028-86969110，报名参加听证。

　　草案规定，物业服务用房的面积按新建住宅总建筑面积的2‰配置。有律师指出，由于以前的相关规定在物业服务用房面积上标准不一、适用时间不明，导致业主、物管、开发商三方矛盾不断。希望在这次的条例出台时，能在标准适用时间上作出明确规定。

　　也有读者提出，草案对开发商的规定很多，却没有惩罚性条款，威慑力不够。

　　2‰还是4‰曾经引发很多官司

　　“以前在面积规定上的标准不一，引发了很多官司。”付廷禄律师在致电本报前，翻阅了2004年和2008年成都市在物业服务用房面积上的相关规定，并提出了自己的质疑。

　　2004年，成都市规划局和房管局印发了《物业管理用房规划建设管理若干规定(试行)》。在规定的

　　条款中，凡新建住宅小区总建筑面积在10万平米以下的项目，物业管理用房面积按总建筑面积的4‰配置，总建筑面积在10万到30万平米的，按3‰配置；总建筑面积在30万平米以上的，按2‰配置。

　　到了2008年，《成都市物业管理条例》开始实行后，这个标准统一变成了2‰。这一下，总面积在10万平米以下的小区，物业服务用房面积标准降低了一半。而在10万到30万平米的，则降低了1/3。

　　“因为标准适用的时间没有明确规定，开发商钻了空子。”付廷禄律师说，在2008年条例实施时，一些2008年以前修建的小区，原本修了4‰的物业用房，但交付时间是在2008年以后，当时的条例又没规定面积标准适用的时间，开发商就按2‰配置，也得到了产权登记。

　　付廷禄曾接手的3起官司，都是因为业主入住后，发现物业用房面积少了而起。但真的维权起来，却不轻松。

　　条例草案的2‰适用时间能否明确

　　《四川省物业管理条例(草案)》第12条规定，物业服务用房建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的2‰，并不得少于80平方米。

　　“如果这个2‰的适用时间不明确，可能过去的矛盾会重演。”付廷禄律师说，现在在省内的一些地级市，对物业用房的面积也有自己的标准，比如广元市的规定高出2‰的标准。如果在这一条上不附加说明，开发商还有可能钻空子。

　　“这涉及到法律法规的溯及力问题。要把时间段划开，才能统一标准。”四川天天律师事务所的唐丽萍律师认为，在这一条的规定上，最好能够在新建住宅的验收、交付使用的几个节点作出时间说明，比如什么时候交付的房子，就采用什么标准。这样当新条例正式付诸实施时，就能避免过去情况的发生。

　　物业用房2‰不够能否设立惩罚性条款

　　“现在的草案，只谈了开发商应该怎么做，但没说不这么做的后果。”成都市东升花园业委会主任李再明说，他所在的小区，就曾因物业用房面积问题产生过纠纷。而因为过去的规定没有惩罚性条款，小区业主只能反复维权，常常耗费了时间和精力，却没有得到满意的效果。现在的条例草案中，虽然对开发商的行为做了诸多规定，但没有明显的惩罚措施，他感觉对开发商的压力还不够大。

　　“2‰的下限太少，4万平米的小区，物业用房还不足100平米。”张谦是双流某小区的业主，曾在两家物业服务公司担任管理人员。他算了一笔账：按照新条例规定的2‰比例，小一些的小区，除值班室以外，就剩下几个办公室。别说物管的办公用房不够，就是小区居民的活动用房也很难保证。

　　“物业用房面积不够，可以从经济损失的角度，进行司法维权。”唐丽萍律师认为，虽然条例草案中没有惩罚性的条款，但按照相关法律规定，物业服务用房的产权属于全体业主。业主一旦发现面积不足，可以先计算自己的经济损失，然后通过向主管部门申诉或直接向法院上诉，争取自己的权利。而草案规定的2‰的比例标准，只是一个下限，在房屋交付时，业主可以和开发商进一步协商，争取更多的权利。