二三线楼市或将限购 房企大佬销售目标会否遇挫

　　近日，招商地产购得土地使用权的公告显示，招商地产子公司通过竞拍方式取得佛山顺德乐从区一幅居住兼“商服”用地，成交总价为5.95亿元。

　　不仅招商地产，万科、保利、金地几大龙头房企，近期也频频发力二三线城市。1月，万科拿到了芜湖、东莞、秦皇岛等不少二三线城市的项目；保利地产近期新增的项目中，主要来自青岛、成都、慈溪、德阳等地；金地1月公告的新增项目，更全部来自常州、长沙、武汉等城市。

　　二三线城市，在房企大佬中的战略地位日益上升。不少雄心勃勃作出2011年销售目标继续增加的房企，将在二三线城市项目的增多作为一个重要的原因。

　　只是，房企以二三线城市支撑的雄心，近期却遭遇中央的围追堵截。马上进入2月下旬，距离国务院规定“2月中旬之前出台住房限购实施细则”的时间越来越近，更严厉的限购细则近期必将密集出台。而限购城市阵营，也将从目前的23个变为至少36个，限购不再是一线城市的专利，一向以来享受调控“超待遇”的二三线城市，也更多加入限购行列。

　　一种隐隐的担忧，似乎在楼市回暖和政策再出拳的纠结中，才舒眉头又上心头。地产大佬1月销售大增的局面能否延续？2011会否上演房企不得不下调全年销售目标的戏码？

　　调控向二三线城市纵深发展

　　春节期间，本刊记者在和二三线城市楼市的接触中发现，一线城市普遍的投资现象已经弥漫至此，二三线城市存在大规模的投资性过剩，普通家庭也参与到囤积住房的运动之中。

　　对于这种现象，知名财经评论员叶檀早有察觉，她认为在2010年的房地产短期疯狂中，二三线城市扮演了主力作用。而来自国家统计局的数据显示，2010年的销售面积及销售额度增速上，中部地区为19.9%及39.7%，西部地区为13.5%及32.2%，远高于东部地区的4.1%及10.1%。在百城价格指数报告上，位列2010年12月份房价涨幅榜前列的均为二三线城市。

　　二三线城市楼市的日益增温、楼价的高速增长，是这些城市享受调控“超待遇”的结果。自2005年以降，国家的每一次楼市调控，主要针对的都是京、沪、穗、深这些一线城市，二三线城市少有波及。因此，自2005年起，众多开发商开始将目光投向二三线城市，将其作为公司业务新的增长点。到了近一两年，这种现象更为明显，资本犹如洪水般向二三线城市奔腾。

　　大型房企的到来，一方面带来了更高素质的产品，另一方面也提升了当地的楼价。中国房地产业协会副会长朱中一分析称，经过调控，一线城市房价涨幅得到初步遏制，销售面积同比下降，但是中西部一些中心城市出现量价齐升的势头，这说明一些投资投机目标从一线城市转到二三线城市。

　　二三线城市楼价过快上涨，会带来什么样的后果？叶檀认为，透支了未来的资金潜力与产业前景。因此，“调控二三线城市房价大有必要”。

　　调控二三线楼市，自今年1月的“新国八条”后，开始从专家的呼吁变为事实。“新国八条”中，限购版图中包含了大量二三线城市在内的36个城市。其中像沈阳、武汉、成都等城市，是不少大型房企的“大粮仓”。

　　从一线城市到二三线城市，限购版图的扩大，说明了调控的纵深发展。知名财经评论员水皮慨叹，政策的力度之强前所未有。

　　房企会否重演调低年度计划戏码？

　　直至今年1月，房企大佬的日子过得都很好。万科、中海、富力、富力、世茂等房企1月销售金额，同比均呈现两成以上的上涨。万科、中海的增幅更在两倍以上。

　　最严厉的调控，好像并没有在房企大佬身上留下太多痕迹。这可能让众多房企面对“史上最严厉的调控”时，依然雄心勃发。至目前为止，万科、碧桂园、富力等房企公布的2011年销售目标，都比2010年有较大幅度提升。有统计显示，万科、保利、恒大、碧桂园、富力、龙湖、世茂以及合景泰富等房企2011年销售目标总额恐超4500亿元，而去年这八家公司销售业绩总额为3647亿元，同比增幅约为25%。

　　房企对2011年的信心，或源于认为二三线城市仍有庞大空间。有业内专家明确指出，2010年万科的日子过得很好，最重要的原因应该是万科提前布局在二三线城市。“随着中国城镇化水平的不断提高以及在国家鼓励二三线城市经济发展的政策环境下，碧桂园在一线城市周边以及二三线城市新城区的开发模式在过去是成功的，在现在及未来更是可持续的”。在2010年业绩报告会上，碧桂园有关负责人对二三线城市的描述，更可看出其战略地位之重要。

　　问题是，结束“超待遇”的二三线城市楼市，能否在2011年续写过去的辉煌，成就房企大佬2011年的宏伟目标，让人不得不捏一把汗。齐鲁证券分析指出，如果地产高压调控持续，2011年二三线房地产市场也不再乐观，房企大佬要完成目标有变数。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭清楚指出，随着限购城市增加，城市之间的“挤出效应”将减弱。二三线城市因一线城市限购带来成交上升时代成为过去，本身限购令成交紧缩的效果将会体现。以武汉为例，中国房地产指数系统监测的每周交易数据显示，限购一周，成交量即下跌近三成。

　　受政策影响，2011年一线城市的成交量难言突破，能维持2010年成交已算难得。如果二三线城市楼市的狂热掉头逆转，退潮之后的海滩，会留下些什么，确实令人担忧。房企大佬重演2008年戏码，调低2011年销售目标，已属万幸。