北京清算“暴利盘” 房企左右两难

　　继国务院祭出最严厉的调控政策“国八条”后，北京市于2月16日出炉执行细则，除了严格限制外地人在京购房外，还将对定价过高的楼盘重点进行土地增值税稽查和清算。

　　此招剑指高房价，命中以高端项目开发为主的开发商的死穴。“这是此次调控的又一杀手锏。”世邦魏理仕中国区首席运营官金勇告诉地产中国网：“意在警示开发商在楼盘定价上，要有所平衡，不然将被课以重税，大幅度压缩利润空间。”该政策甫一推出，高端项目骤然陷入困境：高档房营销向左还是向右？众房企的高端路线是向下还是向下？这些都是令开发商最上脑筋的问题。

　　“税变地产”

　　以“国八条”及上海、重庆房产税试点为主的第三轮调控，其中一个显著的特点就是加大了“税收”在房地产调控中的作用，被业界称为“税变地产”。

　　“国八条”中强调“加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。”在“北京版国八条”中，对土地增值税的清算的规定，除了以上条款外，还规定：对定价过高、预增值额过大的房地产开发项目，还将提高土地增值税预征率。

　　“近年来，土地增值税在全国的运用并不充分。”北京市房地产协会副秘书长陈志告诉地产中国网：“下一步，清算增值税将在全国范围内展开，很可能作为一项长期的政策来执行，如此一来，房地产的整个生态环境会发生巨大的变化。”业内分析人士认为，现在土地增值税，基本上是采用预征的方式，口径比较松的时候，预征额为1%的下限，也就是一个项目还没有动工，先按项目预计销售收入的1%预征，然后在项目完成结案后进行清算，现在，这个预征额的下限提高到了5%。这很有可能迫使资金来源趋于紧张的房企加快开发和销售的节奏。

　　显然，增值税的清算对象主要针对高档住宅利润高于普通住宅，此外，还可加速开发商的开发节奏，增加市场供应。

　　高档房营销，向左还是向右？

　　征收土地增值税，将对高端项目造成巨大的影响。“对豪宅、别墅等高端项目来说，目前已经陷入了困境。”阳光100常务副总裁范小冲认为：“因为这些楼盘的利润偏高，很可能成为稽查和清算的对象。”地产中国网总编谢红玲则分析认为，这意味着有些企业将不得不把一些利润吐出来，还会让新的豪宅项目定价无所适从。

　　而从营销角度来看，高档房定价左右为难。如果定价偏高，征收增值税后，其利润将被大大降低；如果定价偏低，利润也非常微薄。

　　陈志给出的建议是，这些高端楼盘，要适当定价，才能使其利润得到平衡，定价过高了，要课以重税，于其这样，还不如调整定价幅度，才能得到合理的利润。

　　链家地产副总裁林倩则认为，此次细则出台后，中高档商品房审批将会从严，对于不合理定价也不会允许入市。

　　地产中国网调查发现，北京楼面地价非常低廉，而价格偏高的在售楼盘不在少数。比如，霞公府其楼面地价仅为4145元/平方米，而当前的售价却超过了10万元/平米；红玺台的楼面地价仅为9490元/平方米，而当前的售价突破了6万元/平方米；合生?霄云路8号、颐和园著、远洋万和城、华远?九都汇、绿城诚园、万科蓝山、首城国际中心等楼盘都有类似情况。

　　此外，该政策亦对新开高价楼盘的营销策略，提出挑战，比如，以前以精装上市的楼盘，很可能在新政后，会以毛坯上市，以降低其整体售价。

　　房企高端策略，向上还是向下？

　　与此同时，清算土地增值税若在全国范围内长时间展开，对以开发高端项目为主的开发商，比如绿城、星河湾等企业的高端策略亦提出了挑战。

　　万科集团副总裁毛大庆告诉地产中国网：“将抑制开发商的利润空间，也会影响房企追求做高端项目的策略。”华远地产董事长任志强则为民企担忧，“政策变动性成为民企最大的挑战，民企可以不关心政治，但却不得不关心，无时不变的政策。”以开发高端项目的民企在土地增值税来袭之际，其状况更是雪上加霜，在“银根”不断紧缩的调整中，销售又受阻，这意味着民企拿地的速度和强度势必会大幅下降。

　　“除了豪宅、囤地的企业外，对通过股权收购项目的开发商影响也非常大。”范小冲分析认为，因为通过股权收购股权的项目，其成本在账面上的表现非常低，而实际成本非常高，但也会成为增值税征收的对象。

　　不仅如此，众多走高端路线的开发商，也将向中低端项目倾斜，一场“去豪宅化”大潮很可能在今年上演。

　　“这个政策很可能是管理层与开发商谈判的工具，以让项目定价不要过高。”一位不愿具名的业内人士则给出了不同的观点：“同时，该政策也无执行细则，所以弹性非常高，要彻底清算土地增值税，难度还是比较大的。”作者：张治东