商业住宅叫卖“不限购”专家提醒：商改住需谨慎

　　“31000元是现在的价格，过几天怎么样不好说，我们这项目是不受限购限制的物业类型。”提及即将开盘的6层楼均价，一品公馆的销售员陈小姐底气十足。

　　上周三，新“国八条”在京落地，严苛力度位居全国首位的“十五条”细则，让业内专家一致惊叹楼市成交“必然大降”。记者周末走访市场发现，一些商业住宅楼盘由于不在限购红线内，竟然出现涨价趋势。

　　商住房 不限购成涨价理由

　　“新购停贷很无奈？京东首席墅联排双拼3月开盘，好房不限购”，“半小时内到达国贸的不限购楼盘”、“三环内精装现房，投资首选，不限购”。最近两天，类似于这样的短信在京城手机用户里满天飞。因为无70年住宅产权而腰板不直的商住房，借着免受调控的“东风”，在本轮调控后开始伺机涨价。

　　商业住宅最近猛打广告

　　周日下午，记者以购房人的身份，来到西三环一品公馆售楼处，入口处的近十张告示板首先映入记者眼帘，“新政后唯一不受影响类型”、“商业地产新政后将趋热”、“2011年商业地产价格将上涨5%至10%”……走进大厅，只有两名接线员在前台埋首闲坐，既没有电话声也没有看房人，屋内安静得能听见针掉地的声音。

　　等了有1分钟，才有人从工作间出来接待记者。“我们是40年产权的酒店式公寓，不受新政的限购限制，特别适合投资，年回报率在5%以上。”一开口，销售员陈小姐先着急亮明了项目“不受限”的身份。她介绍，在售有4层和5层几套30平方米的尾房，均价每平方米31000元，现场购买还可享受2万抵4万优惠；6层也将于近期开盘，目前接受认购。

　　“去年底开盘时均价才每平方米30000元，您要买就尽快，等6层开盘还得涨价。”陈小姐自称，自“京十五条”出台后，像他们这样不受限购影响、想买几套就几套的商业项目，就特别受关注，价格自然也会上调。

　　商住项目全线涨价

　　随后，记者又联系了多家商住公寓项目，销售员给出的报价，或直接或变相，都比节前有所上浮。比如，西四环的中堂项目，虽然均价仍是每平方米34000元，但春节前随成交而附赠的50000元家电，如今已经停止。东二环的凯德华玺项目，均价则直接从节前的每平方米45000元涨至50000元。“涨价就涨了，没有理由。”对于多达5000元的涨幅，销售员如此回答。

　　一位销售向记者坦言，“京十五条”落地后，小户型商住楼的行情见好，许多受调控限制而不能再买房的人，都转向了商业立项的楼盘。“据说回龙观一楼盘，新政后第二天，就办了40多张会员卡。不只是我们，您打听打听，全北京的商业项目没有不提价的。”

　　住宅 未来走势还在观望

　　和商住楼盘拿“限购”说事儿不同，70年产权的住宅项目，是切切实实被5年纳税、限购1套等条款而限制了一部分购买力。不过，在仍有大量刚需的供需不平衡下，开发商对于“价跌”的后市并不太担忧，甚至仍有楼盘在“惜售”。

　　十余楼盘出现涨价

　　周六下午，位于西土城的学院派紫鑫阁售楼处，三四组客人在现场悠闲地看着沙盘和样板间，春节之前熙攘喧哗的销售大厅，在节后的周末也难见繁忙。“淡季，每天能有十几组看房客户，也就差不多了。”遇见记者，销售员的第一个问题是本地人还是外地人，“外地人也没关系，您先看房，满意了咱再想办法解决其他问题。”

　　在现场，记者碰到了周末看盘的市民吴先生。他告诉记者，年前这个项目的开盘均价才每平方米34000元，如今只剩下个别尾房，均价也悄悄上涨到38000元。“一个春节假期就提了4000元，看来开发商还是卖得好，不愁嫁。”

　　此外，在记者调查中，亦庄金色漫香林项目，在售均价也从年前的每平方米24000元上涨到26000元。根据新浪乐居的调查报告，龙山华府、中景未山赋、远洋东方、北京ONE、朝阳公园15号等十余个楼盘，也都出现了200元到5000元的价格上涨。

　　对于均价不降反升，漫香林的销售员熊小姐表示，只是遵循了“高走”的市场惯例。“今年北京楼市的成交量应该会下降。至于价格，我们并不担心，即使真降也不会降太多，肯定有刚需来买房。”

　　下半年出现供应高峰

　　周六中午，西直门的智地钻河公馆售楼处，不时有看房人进来询问，可大厅里除了保安，找不到一个销售人员。“销售员都还没上班呢，您要看房，下周一再过来吧。”保安人员表示，570多套房源在去年底就卖光了，只剩下个别尾房，所以销售员也不着急上班。

　　延期开盘造成的住宅供应短缺，已成为楼市近期面临的一大难题。根据北京房地产交易管理网的统计显示，截至2月19日，本市可售期房住宅62530套，可售现房住宅30142套，总计可售住房库存为92672套，逼近9万套的警戒线关口。

　　“调控能不能达到价跌的效果，除了限制投机需求外，提高供应也是关键。如果一直处于房源告急的状态，供不应求下，开发商涨价的冲动就会增加。”中原地产市场总监张大伟分析，由于2010年北京的土地供应集中在下半年，且多为郊区地块，所以今年的供应高峰可能也将出现在下半年的郊区市场。

　　小贴士

　　商改住项目

　　购买需谨慎

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖提醒，目前购买商住项目依然存在较大政策风险，购房者，尤其是因为政策而被限购、却仍然有较迫切购买意愿的购房者，在决定购买“商改住”项目时一定要冷静谨慎。

　　第一，商住项目土地使用年限只有40年，《物权法》对商业用地使用年限到期是否自动续期尚无明确法规。第二，商住项目电价、水价、物业费等都按照商业标准收取，购买后的维护支出成本较高。第三，在将来有可能推出的房产税政策中，商住房的税收可能要先于普通住宅，税率也会高于普通住宅。(赵莹莹)