住房限购令出台后 开发商中介购房者都想钻空子

　　在2011年1月26日“新国八条”出台后，按照“新国八条”要求，各地要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。短短数周内，全国范围内的限购范围和力度正在逐渐升级。据统计，截至本报发稿时，本次“新国八条”中明确涉及限购的36座城市中只有十余座出台了限购细则。

　　针对限购细则，自房产开发商、中介公司到终端的购房者，整个产业链条的每个环节都有人在利益的驱动下，试图用各种形式的“阳谋”或“阴谋”，来寻找政策的空子。沪上房地产专业律师通过本报提出忠告，这些行为背后大都存有法律风险，对抗风险能力最差的个人购房者来说，应该格外当心。

　　开发商以促销名义降价

　　由于近年来针对房产开发商的法律法规日渐健全，因此开发商能够用来将“限购令”影响降至最低的手段多为“阳谋”，进入灰色地带的可操作空间不大。

　　日前，上海绿地集团在松江的某楼盘打出“买房送5年房产税”。有业内人士进行换算，其实就是房价打了98折。该人士表示，从上海春节后的房产销售数据看，虽说1-3月是传统淡季，但这个淡季也淡出了历史低点。“不少在售楼盘出现了一周的零成交，这是往年少有的。如果楼市销量到4月依然不能回暖，那么搞促销的就不会是个别现象了。”

　　中房信执行董事朱旭东向记者表示，上海的“沪九条”里，停购三套房的政策，相比房产税，从某种程度来看，对楼市影响更大。这条规定直接限制了投资客及高端买家的进场，而这些购房者通常选择目标会指向高总价、中心城区、大面积的所谓“豪宅”或“准豪宅”的楼盘。这些“豪宅”“准豪宅”成交量的多少和成交价的高低，往往会成为一个城市楼市的风向标。“高端住宅的销售是有很强的示范效应，如果它们的价格拉不起甚至卖不动，那么中低端住宅又怎么会水涨船高、销售火爆？”因此，各家开发商如果试图回笼资金，那么降价将成必须。

　　那位业内人士指出，囿于近年来房产商屡次能在国家调控的博弈中“涉险过关”的现实，越来越多开发商不愿轻易祭出“降价”的旗号。因此，名目繁多的促销手段可能是最有可能出现的状况。而保利地产曾经推出的“买房送面积”，可能将成为开发商中最被看好的手段，因为这是目前上海貌似在规则范围内最佳的规避房产税政策的手段。

　　中介出招应对“限购令”

　　除了北京、上海等一线城市对户籍准入有较高门槛外，不少城市实行购房落户制度，只要购入房屋达到一定面积，就可以迁入户口。较为宽松的政策环境，让部分房产中介找到炮制“偏方”来规划曲线购房图的空间。

　　在南京，针对“已拥有1套及以上住房的外地户籍家庭将暂停购房”的政策，当地的一些房产中介就找到了破解“偏方”。一家南京的中介公司人员在接受咨询时表示，中介公司可以帮助外地购房人先通过此前已拥有的一套房将户口迁入南京。当具有南京本地户籍后，再遵循限购细则中“对已有1套住房的本市户籍居民家庭，可新购1套住房”的规定，就能名正言顺地购买第2套房。

　　在“限购令”中，对于“限外”方面最严厉的是北京。北京规定，非本市居民购首套房，要提供连续5年以上的北京市交纳社保或个人所得税证明才能在北京市购房；上海则降至两年，否则征收房产税。其他城市相对温和，大部分城市只需要提供本市一年以上的纳税证明或社保证明就可以购房。成都出台的“限购令”在这一方面更为宽松，只要求有社保缴费或纳税记录，并没有明确规定年限。

　　有媒体报道，尽管“限购令”出台时日尚短，但在不少城市，有的房产中介为各类劳动者及相关单位代理社保代缴、补缴业务，为异地购房者补办社保证明。

　　用假离婚规避“限购令”

　　对“沪九条”经过一个春节的理解和消化之后，一些居民为了解决所遭遇到的现实问题，通过中介、朋友、亲戚想出了相应的“对策”。沪上知名房地产律师事务所中建中汇律所的合伙人律师汪洋告诉记者，从近期的法律咨询问题来看，很多所谓“对策”的法律风险颇大，有些甚至还有一定的市场风险。

　　用离婚证换房产证，是较为集中的法律咨询问题。汪洋指出，这些客户试图用假离婚的方式来规避限购，他们中又多为需要通过银行贷款购买房产的。“离婚作为一种法律事实，在法律层面上，并没有假离婚的认定标准。即便当事人并无离婚的真实意图，一旦取得离婚的法律证明，是无法撤销和回转的，在现实生活中，当事人应当有‘假戏真做’的思想准备。而在实际操作中，银行也开始对离婚后申请贷款购房的客户采取谨慎态度。因此，采用离婚来规避限购非但有巨大的法律风险，而且向银行申请购房贷款的如意算盘也未必能打响。”

　　相对假离婚的方式，一些更具法律常识和风险意识的市民提出了看似更合法、合理的规避“对策”。正在汪洋律师处做咨询的李先生表示早在上世纪90年代初，由于区分外销房和内销房，曾出现大量的境外人借用境内人名义购买内销房。李先生想通过第三方的名义购买房屋，通过协议来确认产权归属方式购房。他今天就是为此来询问有没有法律风险。

　　汪洋表示，此类“对策”属于“看上去很美”，但实际上法律风险依然很大。她说：“我国《物权法》颁布后，对于物权和债权作了明确的区分，李先生通过其‘对策’只能获得协议上的债权，无法获得房屋的物权，最终无法达到李先生的购房目的，而且容易因挂名产权人要求确权或发生继承等而引起争议和纠纷。”