沪房企率先启动新一轮降价 星星之火能否燎原?

　　上海一家龙头房企旗下多个项目率先启动新一轮降价促销，其中包括买房即送五年房产税等时髦促销策略，另有多名开发商已经在商讨对策应对非常时期。

　　经济之声《观点辩论》2月24日辩题：上海房企率先启动新一轮降价促销是回归理性还是纯属无奈？降价促销星星之火能否成为燎原之势啊？

　　特邀嘉宾：中国社科院城市发展与环境研究所的研究员牛凤瑞

　　首都经济贸易大学首都经济研究所研究员陈及

　　经济之声特约观察员上海易居房地产研究院综合研究中心总经理周建成博士

　　焦点一：这个龙头房企的降价促销到底意味着什么？是不是房价真的要理性回归了？

　　牛凤瑞观点：不代表房价回归理性 只是地产商策略

　　牛凤瑞：上海的某个龙头企业现在是降价促销还是优惠促销，都叫促销。作为企业来说，应该是理性的，它的目的无非还是要追逐一个更高的投资回报，或者更多的市场占有，或者率先把资金回收过来，对于企业本身来说都是理性的。它是不是房价的回归理性，就是另外一个问题了。我们通过一个企业的这种行为来推断全国，恐怕这就过于简单了。

　　房价回归理性这是我们很多买房人的一种期望，也是我们政策部门的一个期望，说明我们的政策正在发挥作用，或者初步显现。我想这些个愿望都是好的，但是它究竟是不是回归理性，我个人不看好。我更侧重于它可能是地产商们的一种应对市场变动和应对政策的一种策略。

　　陈及观点：将有更多放弃选择降价 房价理性回归是必然

　　陈及：中国有句老话叫“管中窥豹可见一斑”，大牌房地产企业降价促销本身说明是对这个市场进行趋势性判断。我们可以看到，在此前，在房价狂升不止的时候，为什么没有大牌房地产企业进行促销，因为那个时候他们也是对趋势性的判断有自己明确的看法。在涨价的时候没有人会促销，而现在大牌企业往往对市场，对宏观经济面的了解十分全面和深刻，而且我们国家这次房地产调控通过连续不断的出台，力度越来越大的房地产政策，目的是让房地产市场回归理性，打击遏制投机性泡沫的泛滥。

　　从这个角度看，我们国家宏观经济形势，包括我们的货币政策收紧，包括我们的房地产市场严厉的调控，是一个趋势性变化。在这样一个变化的条件下，这种大牌企业对宏观经济形势的变化它是非常敏感的，所以它等于在高位出货，其他的一些中小企业我认为也会在其后的不久——不仅仅是在上海，在全国的一些原来的热点炒作的城市都会出现这种降价的情况。因为这次调控的特点，特别是限购令的出台，实际上就让房地产市场强行迫使它向住宅需求这样一个特定的这种目标转变，从而屏蔽过去大幅度的游资进入这个市场，疯狂炒作房价这样一个趋势。所以从这个意义上看，我认为它的趋势性的动作是长期的一种趋势。

　　我上个礼拜从海口回来，海口现在也出现了98折甚至更低的情况，北京最近也是出现了价格折扣的情况。房地产市场在这种情况下，如果说它是没有变化的话，这真是让人匪夷所思。因为作为一般的我们讲，不是一个业内很高水准的人士的话，包括现在一般的老百姓都出手谨慎了。我想房地产市场的这个他们都是业内精英，而且这个市场上打拼，一些大牌企业都是自1996年房地产住宅市场化以后一直在这个市场长期经营，长期地掌握这个市场，他们作出这样一个变化肯定是带有意味深长的含义。

　　我也指出了，是共识。宏观经济货币的紧缩，包括我们对房地产市场货币调控的这种价格杠杆也都往上升起，而且将来的加息我认为这个过程不可能一次完成，未来的趋势性的利率上涨也是个明显的趋势。

　　周建成观点：据个案判断市场下行还为时过早

　　周建成：两个专家的观点我都有认同的方面。陈及教授说的我认同，现在这个市场环境尤其政策环境是非常严峻的，中央对房地产宏观调控由价格调控转变到了数量调控。我们知道数量调控是最严格的一种调控措施，它的一个表现就是限购，这样的限购政策在全国的铺开是前所未有的。所以从宏观市场来看，整个情况来看，市场政策环境非常严峻，房地产企业将要面临前所未有的压力。

　　但是我对牛教授对这一个个案的评析是非常认同的。因为我在上海，对这家企业我也非常了解，是上海的一家非常优秀的企业。它去年的整个销售金额是600多亿元，销售面积是700多万平方米，在全国品牌房地产企业里面都是佼佼者。从这个企业来看，它现在绝对没有出现现金流上的压力。

　　而且它的打折我算过，是9.8折，这样一个折扣是对某一个项目的一个动作。但这个折扣绝对没有代表性的指示性的意义，我认为这是一个个案，我们不能从这个个案里面解读出一个市场趋势。而且从上海这样一个一线城市它今年的供求格局来看，我认为现在就能看到有打折或者普遍打折这样的市场下行的趋势，这样一个判断还为时过早。

　　这仅仅是一个单个项目。除了这家企业以外还有别的企业也有这样的动作，就是一些微小的打折。它的原因肯定是多方面的，我们也不好妄加揣测，因为它是一个具体的项目，可能是项目的原因，可能是企业对这个项目的判断。

　　我可以确定的一点是，它并不代表市场趋势，但是这一个个案是出于什么原因，是一个什么偶发因素，我们不好妄加判断。