广州商铺市场投资询问度上升 成交价量未见起伏

　　受新政影响，部分投资者逐渐将目光转向商铺，但问的多买的少

　　记者从一些大型中介公司了解到，从2月中旬至今，根据老城区前线主管普遍反映，买家对二手商铺的询问度同比上升50%。相比之下，新城区的商铺虽然也有客户咨询，但关注度与去年同期相比，并未见明显起伏。有地产专家表示，受政策调整影响，部分投资住宅的买家逐渐将目光转向商铺，这类刚刚“换跑道”的买铺新丁在投资二手商铺时，常会以过往投资住宅的经验作为投资参考，“但买铺跟买住宅完全是两码事，如果投资住宅眼光不济，起码你还可自住或放租，而投资商铺则不然，倘若投资商铺‘失手’，你就只能干瞪眼，每月忙着为商铺缴纳水电费及管理费吧。”

　　二手商铺询问度上升

　　但成交价量未见起伏

　　合富置业市场部主任梁燕明告诉记者，早在春节大年初三时，就有买家致电老城区的中介经纪咨询买铺事宜，“而随着春节假期的结束，有更多的买家加入此行列。他们不会第一时间跑到中介行询问行情，而是先透过网络了解商铺放盘情况，再致电经纪询问铺位价格及相关政策。”她还表示，这部分购买群体中，有相当大一部分新增客户是受住宅新政购买限制，又不甘心放任资金自行贬值，“强烈的资产保值需求催促他们加紧‘换跑道’投资。”

　　虽然业内人士普遍对今年的商铺市场持乐观态度，但中原地产(工商铺) 高级营业总监罗思源则提醒，从近期监测的二手商铺成交数据来看，商铺市场尚未回暖。“不可否认多了买家关注商铺动态，但坦白说，无论从成交量还是成交价格来看，现在就说商铺市场因新政而大热，还言之过早。”

　　行家点评：

　　春节效应未散，投资客仍持币观望

　　罗思源虽不认同二手商铺的暖春已到，但他却看好商铺的三月“小阳春”。“别看现在春节已过了，但春节效应还在，投资客们仍处于持币观望期，这并不出奇，因为以往年数据来看，现在的商铺市场正处于常规淡季。”

　　至于新政对商铺市场的影响有多大呢？梁燕明回应，去年是住宅市场政策调控年，从去年二手商铺的成交数据可预测，同样是调控年的2011年，原先投资住宅市场的资金将陆续涌入商业地产，“二手商铺交投情况将会延续去年全年飘红的态势。”

　　罗思源则将住宅市场频频出台的政策看作催旺商业地产投资的助燃剂，“虽然住宅限购会对商业地产发展带来积极效应，但从2007年起，政府已着手调控住宅市场，而当时的行家也曾预测，住宅市场调控将为商业市场发展拓宽空间。但时间证明，广州商铺投资的兴起，真正由头并非政策，而是综合广州近几年越来越便捷的交通网络及完善的市政建设，共同营造活跃的商业氛围。”如果单纯将近期大热的商铺投资归功住宅限购，一是高估住宅调控政策的影响力，二是忽视了广州城市价值的不断提升。

　　老城区盘源紧张，小型街铺受热捧

　　据业内人士透露，现在最受“换跑道”买铺新丁追捧的二手商铺，价格介于200万~400万元，最贵不超过500万元。“这部分新增买家将原本准备投资住宅的房款转入商铺市场，但与有经验的商铺投资客相比，他们除了资历尚浅，手头可调动的资金也有限，鲜少问津超过500万元的商铺。”

　　200万~400万元能在商铺市场淘到哪些铺面呢？梁燕明以二手商铺为例，200万~400万元的投资预算，老城区核心商业圈内的街铺你是淘不到了，“这些一线街铺动辄七八百万，上千万元的铺面也很常见。不过就算你有钱，也很难买到这些商铺。一是因为这类商铺地段好，租价稳步上升，而且常年不愁租，极少有业主愿意放出靓铺。二是资深投资客会长期密切关注黄金路段的商铺行情，稍有风吹草动，立马入手。这对于刚开始‘玩铺’、总处于‘心大心细’举棋不定的买铺新丁而言，在时间上就已经输给老行家了。”据业内人士介绍，手握两三百万元资金，能在老城区的二三线商圈淘到一间几十平方米的小型街铺，或是进驻楼盘，购入一间社区铺位，已经算是很幸运了。

　　行家点评：

　　“转跑道”可“试水”二三线街铺

　　行家提醒买家要谨慎投资，因买铺不同于买住宅，“买住宅趁市道景气，蒙着眼睛入市，即便不赚大钱，也不会亏钱。但买铺对投资眼光有要求，要想靠投资商铺赚钱，须有较敏锐的市场触觉及果断的决策力。对于习惯‘短炒住宅’的投资客而言，投资商铺要耐得住寂寞，‘一铺养三代’不仅仅指商铺的投资价值高，还有另一层含义，就是要守得住。”

　　何况广州的商铺市场良莠不齐，街铺、社区铺、专业批发市场铺及近期大热的分割式产权铺，各有各的投资之法。梁燕明建议，刚“转跑道”买铺新丁不宜改变投资预算，尤其应该避免过度投资。在选择商铺的时候，虽然在资金上不敌资深投资客，但商铺的选择还是挺多的。她主张先从老城区二三线街铺“试水”，或买入成熟社区铺，“虽然这些商铺从人流密集度及商业氛围来看，比不上一线街铺，但胜在租值稳定，有固定的消费群体，不用太担心铺面租不出去。投资回报率虽难达6%，但长期持有还是颇具保值功能。”

　　几十万元“旺铺”

　　风险不容忽视

　　对于近期短信广告满天飞的20万~50万元/间小型产权铺，罗思源提醒买家更要格外留神，“这类商铺的出现，正是为了吸引市场游资进入。投资客花一笔钱盘下一个大型商铺，接着将其变成几十间小型甚至微型的分割式产权铺，这种分割式产权铺虽然入手费较低，但相继承担的投资风险却远远高于老城区街铺。一是产权清晰备受考验，二是不排除有发展商在赚足钱财后，对事前承诺的后续经营不予履行，这其中还有卷款潜逃的风险。”

　　记者按照短信广告实地踩了几个新盘，发现这类商铺的实际情况多半与其广告内容有所出入，号称“地铁上盖”的商铺往往是要你从地铁出站后，再步行15分钟或更多时间。而商铺路段也不尽如人意，即便是街铺，但也常窝在一些犄角旮旯里，要想把场子做旺则很有难度。(记者王雯倩)