二手房纠纷激增凸显中介制度缺失(2)

　　而且，有关房地产中介方面的管理规范多系指引性和框架性的规定，缺乏一些必要的明确指引和具体要求。如在房地产中介机构的设立条件上，无论是《城市房地产管理法》还是《城市房地产中介服务管理规定》均只要求有必要的财产和经费，但何为“必要”却未进一步规定，这就意味着只要符合《公司法》规定的下限即人民币10万元即可登记注册一家房地产经纪公司，无疑这样的条件设计对于经手大量交易、可能会给客户造成巨大经济损失的房地产中介企业而言未免过于宽泛了。

　　此外，我国房地产从业人员的执业准入也相当宽松，不仅学历要求低，而且考试也简单，造成房地产中介从业人员良莠不齐，缺乏必要的敬业精神和职业道德素养，埋下了诸多隐患。

　　监督检查执行不到位，也是问题突出、屡禁不止的重要原因。

　　根据《经纪人管理办法》第18条的规定，对经纪人的违法活动，工商行政管理机关有权按照有关法律法规及行政规章予以处罚。但事实上，每年房地产中介虽然占据经纪类投诉的首位，却鲜见有职能机关监督检查、处罚违规中介的报道。

　　在美国，由私人推动组建有贯通上下的全美房地产经纪人协会、州协会和市协会这样一套金字塔状、网络化的格局建制，如入会会员有任何违纪行为，协会即有权吊销其相应资格甚至对其提起诉讼。但在我国，目前并未建立起全国性的房地产经纪协会组织，一些地方也尚未组建区域性的房地产经纪协会，已经建立的地区性经纪协会在会员数量、服务培训、管理手段上均表现得相当疲软。

　　规范房屋买卖中介市场的建议

　　为妥善化解此类纠纷，除应完善立法、提高立法层级、加强立法的前瞻性和可执行性并强化执法手段和监督惩戒力度、严格落实房地产从业人员资格认证制度外，还应重点加强以下几方面工作：

　　推行统一的房屋居间合同范本。

　　推行统一的房屋居间合同范本并加强监管，从而减少因合同条款不规范引发纠纷的机率。统一的合同范本所包含的主要内容应对照《城市房地产中介服务管理规定》第17条的内容进行规定并予以进一步补充和细化。

　　建立中介行业保证金制度和责任保险制度。

　　为防止中介机构及从业人员挪用客户资金或携款潜逃，相关主管部门应推动建立中介行业保证金制度和责任保险制度，以保障整个房产中介行业的良性发展。保证金指房地产中介机构缴纳，用于保障房地产中介行业中消费者权益的专用款项。也可以借鉴我国旅游业明确规定的旅行社质量保证金制度，建立房地产中介行业的保证金制度。设置房地产中介行业责任险，使作为被保险人的房地产中介机构在承办房屋中介业务过程中因过失给委托人及其利害关系人造成的损失，可由保险公司在赔偿限额内负责赔偿，这有利于保障安全交易和当事人的合法权益。

　　严格市场准入并建立等级评定制。

　　严格市场准入、建立中介公司等级评定制，推动中介市场优胜劣汰，并为购房者提供区分良莠的依据。有必要设立全国性的统一规范，并通过业绩评定、诚信档案等方式年年考核，实行动态管理。