在限购令、国八条出台的背景下,网友是如何看待武汉的商业地产市场呢?
搜房网调查数据显示:55.3%的网友表示在楼市调控背景下,会选择从投资住宅转向投资商业地产。
汉版限购令2月23日出台,规定以家庭为单位,最多只能新买一套住房。这让不少购房人很是纠结:是购买改善性住房用于自住?还是购房用作投资?
记者粗略计算,随着购房首付、贷款利率和交易税费的增加,对投资者来说,住宅3年内上涨30%以上才能保本。
由于商铺并未在限购的范围内,眼下,不少投资者已将目光瞄准商铺。
3年内上涨30%才保本
案例:武昌的刘小姐目前和父母住在一起,手头有些积蓄,打算购房。她年前看好了一套100平方米新房,价格8000元/平方米,总价80万元。由于是首次购房,首付需三成,即24万元,刘小姐计划贷款56万元,30年还清。武汉各家银行已经取消首套房8.5折优惠,执行基准利率。
限购令出台后,由于名下没有房产,刘小姐只能买一套房。是把看好的房子买了做投资?还是再多考察其他房源把购房指标留给自住?如果做投资,按照目前情况是否有赚头?刘小姐很是犹豫。
对于很多购房者来说,若购房投资,一般持有期限不会超过3年,投资成本包括持有成本、交易成本,另外还要加上机会成本,记者根据武汉目前的房地产市场情况,为刘小姐简单算了一笔账。
1、持有成本
按照首套房贷基准利率计算,以等额本息还款月供需要3576.49元,3年共付12.88万元,其中付出本金1.97万元,付出利息10.91万元。假如3年后房屋成功转手,期间所持有的贷款利息成本已经占房价的13.6%。
物业管理费按1.5元/平方米计算,三年共5400元,占房价的0.06%。
2、机会成本
购房的机会成本,即首付款和月供如果不买房,放在其他投资渠道可能产生的收益。若按照最低风险的3年期定期存款利率4.5%计算,可产生利息收入近4.1万元,占房价5.1%。
3、交易成本
按照武汉最新的税费调整,营业税、所得税、中介费等各种税费加起来占房价8%左右。
将上述三项费用加起来,对于首次购房用作投资的人来说,如果3年后需要换房或者转手房屋,房价需要至少上涨27%,才能覆盖期间所产生的费用成本。
若期间有更高的投资收益回报,或者此间加息,或者开征房产税(重庆和上海已出台细则),则房价需要上浮更多的幅度,粗略估算至少需要上浮30%左右才能保本。
转手难加大投资风险
3年内要上涨30%才保本,那么,近期房价走势情况如何呢?
数据显示,新版限购出台后,2月第4周武汉新房均价涨幅大幅收紧,全市各片区新房均价涨幅都不超过0.2%,其中古田、青山和汉阳还出现下跌。
与此同时,成交量也呈大幅下滑态势,2月第4周武汉主城区商品住宅共790套,环比下跌30.4%。
国泰君安房地产分析师孙建平分析认为,短期内,房地产市场必将进入新一轮观望期。购房者不敢下单,开发商不敢推盘,2月份楼市成交量必然出现大幅萎缩,市场接下来的关注焦点是3、4月份销量。
同样的情形也出现在武汉的二手房市场,“新国八条”明确提出:出售购买不足五年的二手房,营业税按全额征收。目前武汉七城区二手房营业税已全面开始执行新政。由于交易税金翻两番,成交量下滑较大,这加大了投资者的转手难度。
武汉市中介协会专家表示,对于购买不足五年出售的二手房,营业税调整前后差距非常大,5年内房源交易成本明显上涨,对于投机炒房有明显遏制作用。以一套售价80万元的五年内二手房为例,按增值20万元计算,调整前营业税为1.16万元,现在则需缴纳4.64万元,翻了两番。
对于武汉二手房市场走势,多数中介均表示“压力大”,“担心会出现2008年的市场行情”。亿房网二手房市场信息研究中心研究员王磊认为,新政对于武汉二手楼市的影响,或将在3月份显现。
投资者向商业地产转向
专家建议,由于目前监管层正在收紧政策,不断增加投资购房的成本,单纯为了抵御通胀而贸然入市并不明智,尤其是那些自身资金并不充裕的投资者。
武汉新版限购令针对投资商品住宅的打压十分明显,而楼市的另一扇门并没关闭——商铺成为投资新热。
武汉易道房地产顾问有限公司策划总监陈世昌表示,今年住宅市场继续受到打压,很多投资者会转入商业地产,今年的商业地产仍将“飘红”。
中国指数研究院华中分院高级分析师李国政表示:政府限购政策出台后,先前热衷住宅地产的投资者将不得不寻找新的项目,在通胀预期下,商业地产就是这类资金重点流向的领域。
在限购令、国八条出台的背景下,武汉网友又是如何看待武汉的商业地产市场呢?搜房网调查数据显示,55.3%的网友表示在楼市调控背景下,会选择从投资住宅转向投资商业地产。(记者 林建伟)