监管光说不练
凭常识就能看出来 但很少有人过问
对于阴阳合同造成的不良后果，监管部门并非不知晓，除了统计部门宣称的“20万元”处罚措施，北京市住建委曾多次发布过消费警示，提示交易双方应拒绝签订阴阳合同；税务部门也明示过，偷税漏税的行为一旦被发现，纳税人将受到税务部门的处罚；北京银监局也出台过治理阴阳合同的相关规定……
事实证明，这些警示、措施，多数收效甚微。相对来讲，2009年9月北京银监局下发的《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》效果算比较好的。《通知》要求，自当月起,银行必须使用被房屋管理、税务等政府有关主管部门认可的网签合同作为审批必要依据,并必须按照网签合同正本中的房屋成交价格与评估价格两者孰低原则确定房屋抵押物价值,发放住房贷款。新规出台之后,如果购房人仍然选择做低价格避税,那么在银行就无法获得足额的房贷，当时，贷款购买二手房的阴阳合同少了，但这一有效方式，很快就被购房人以重复网签的方式破解了。于是，阴阳合同又猖獗起来。
于是，今年1月底，住建部、国家发改委、人保部联合出台的《房地产经纪管理办法》中又强调，从4月1日起，房地产经纪如果协助签订“阴阳合同”骗贷逃税，最高将被处以停业整顿的行政处罚。离4月1日还有一个月，这个规定还未执行，效果也不得而知。
“根据我以往的经验，我对这个新政的实际效果不看好。为什么呢？我认为，现在缺的不是‘政策’，是‘执行’。以正在打官司的季女士的房子为例，房屋价格94万余元、附属设施及装修230万余元，如果说相关部门在网签、纳税、过户环节，看不出这个合同有问题，这恐怕没人相信。所以，相关部门只要加大监管，就能避免阴阳合同的大量存在。”在安先生看来，工作人员凭常识就应该能判断出来一些网签价格做低了，但事实上，很少有人对此过问，大家都是“睁一只眼闭一只眼”，问题就在“闭着的那只眼睛中”混过去了。
破题其实简单
提高最低指导价
阴阳合同能根除
对于监管部门，查出阴阳合同并没有什么技术上的难度，为什么会常年“熟视无睹”呢？对这个问题，安先生和其他中介在提到政府部门监管不力的同时，更多地提到了更核心的“交易指导价”问题。“现在能够做低网签价，主要是因为二手房交易指导价格自2006年出台以来，没有随房价的变动而调整。这个价格是监管部门允许的最低网签价，但和目前的市场价格相差很远，为阴阳合同的生存提供了空间。如果这个价格提高到和市场接近的水平，政府部门根本用不着查，阴阳合同就能根除。”安先生说。
据了解，北京市二手房交易指导价格是指房屋交易的最低计税价格，涉及到个人所得税、契税、营业税、土地增值税等多项税种，2006年由相关部门根据房屋所在地址、房屋种类、房屋年龄等各项系数综合制定得出的。当时相关部门称会对该价格不定期进行调整。然而，尽管近些年北京市房价节节攀升，二手房交易指导价却并未随之变动。导致目前现实成交价达到了二手房交易指导价的3至4倍。记者昨天在北京市房地产中介行业协会网的网上签约栏目中看到，三环周边，单价不到1万元的成交比比皆是。“为了避税，我们为客户建议的网签价都是紧贴二手房交易指导价做的。只要高于最低指导价，网签、纳税就没人管。”一位中介经纪人向记者介绍说。
“这么多年，二手房交易指导价没调的原因，应该与基准地价没调有关。”本市一家大型中介机构的负责人分析。据他介绍，二手房交易指导价是与基准地价挂钩的，基准地价涉及拆迁等问题，调起来没那么容易。但在2009年底，市国土局举行更新基准地价的听证会，传出了要调整的信息，如果调整了，也将为二手房交易指导价的调整提供依据。“新落地的‘京十五条’不是也提到了嘛，财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况，会及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞‘阴阳合同’产生的税收漏洞。如果这个政策出台了，阴阳合同就‘无处可躲’了。”
按照中介公司的判断，如果二手房交易指导价上调到市场价水平，不仅“阴阳合同”杜绝了，统计部门的信息更准了，大幅提高的营业税、个税、契税还能够直接抑制部分购房需求，成交量有可能迅速下滑，二手房价格也有望出现下调。记者 李海霞
