一切似乎成了习惯。
和市场涨跌一样，我们同样也不得不重复着一些事情，比如这期的“年度猜想”。我们总希望能去厘清市场的走向和脉络，尽管答案可能会和我们的判断大相径庭。
正如有人问：广厦千间、夜眠八尺，是该关心大鳄纷争、大盘崛起，还是该关心自己的小小蜗居？
答案，你在哪里？
本期对于长沙楼市2011年的八大猜想，难免挂一漏万，但我们仍希望通过一点点“蛛丝马迹”，希望能找出部分路径，以为市场参照。
【猜想一】
商品房供销再度双超2000万方
背景：2010年，凭借良好的发展势头，市场供应集中放量，成交量大涨。2010年长沙市新建商品房累计批准预售2133.37万m2，全市新建商品房累计销售备案2140.46万m2，供销首次双双突破2000万方大关，超越北京、上海的成交量。
预测：长沙虽然也属限购城市，但预计政策会相对宽松。“房价洼地”效应，充沛的市州人群购买力，加上中心城区棚改，将让置业需求保持弹性。拆迁将为长沙提供约1000万方的商品房市场需求。供销连续第二年双双突破2000万方不是奢望。
【猜想二】
商品房均价将超6500元/m2
背景：城市化，货币超发，以及全国楼市狂飙突进的大环境下，去年长沙房价也是一路高歌，从年初的5000元/m2一路上涨到年末的6000元/m2。
预测：数据显示，长沙市内五区2006—2010年土地楼面价格涨幅达到27%。楼面价格高速增长预示着商品房将随之而涨，再加上高档住宅与城市综合体等高价商品房的大量增长，2011年楼市的房价将继续上行，最终超过6500元/m2的水平，甚至有可能接近7000元/m2。
【猜想三】
年中北辰·三角洲的均价将过万
背景：两次开盘，1021套住宅便一售而空，开盘均价7200元/m2，首期二批开盘均价就达到了8500元/m2。揽金共超过9亿元，这是“大鳄”北辰实业在2010年为长沙楼市书写的惊人数字。
预测：就北辰·三角洲两次开盘均价来看，前后两次开盘价格涨幅为1300元/m2，而目前可以确定的是北辰·三角洲下一次开盘很有可能定在4月份，如果年中再一次开盘，随着整个市场的水涨船高，作为市场瞩目的标杆楼盘，其均价或将过万。
【猜想四】
雨花区成为商品房供销双冠王
背景：数据显示，2010年长沙市内五区新建住宅批准预售1374.49万m2，同比增长56.06%；按区域来看，雨花区批准预售面积最大。
数据显示，2010年长沙市内五区新建商品房累计销售备案1481.65万m2，同比增长16.11%，其中住宅销售备案1363.29万m2，同比增长14.08%；按行政区来看，雨花区商品房销售备案面积最大，长沙县次之；同比增幅来看，长沙县增幅最大，但芙蓉区、天心区负增长。
预测：预计到2030年，将会有1亿人次乘坐武广客运专线。庞大的客运出行不仅将极大推动“武广沿线都市圈”的繁荣，还直接联系和影响着整个华中、华南、西南及香港地区。而东西向沪昆高铁客运，是我国线路里程最长、影响范围最大、经过省份最多的东西向高速铁路。
庞大的客流量将推进武广都市圈的繁荣，未来雨花区将持续成为置业者关注的热点。因此2011年雨花区将继续成为商品房供销双冠王。
【猜想五】
岳麓区仍为土地供求最大区
背景：湖南中原地产2010年年报显示，2010年长沙五区土地成交面积以岳麓区的164.4万方高居榜首，开福区73.3万方次之，最少的是天心区，仅成交2宗土地，面积为1.7万方。与此同时，2010年长沙成交土地的建筑面积岳麓区也以592万方独占鳌头，占长沙五区总量的60%。其次也是开福区，208万方，最少的是天心区，仅3万方。
预测：综合各项数据，再从土地市场的表现来看，分析2010年各区土地供销数据以及供销增长幅度，我们会发现，岳麓区有“大河西发展战略”引导市场，再加上滨江新城、梅溪湖、洋湖垸和岳麓山景区四大热门片区的开发热潮，2010年岳麓区的成交土地和建筑面积均占五区首位，预计岳麓区将持续成为土地供求大区。
【猜想六】
万科、恒大、保利、北辰实业在湘进入40亿元俱乐部
背景：2010年，长沙恒大地产前三季度销售额突破40亿元，引起了长沙业内人士的一片议论和惊叹。就在业内猜测恒大能不能在年内拿下50亿元销售业绩的时候，恒大地产集团长沙公司给了我们一个“清晰”的答案：仅用11个月的时间，长沙恒大的销售额突破了50亿元大关。
预测：在2010年的长沙房地产市场中，其实并非恒大一家独大。比如保利地产，更是在上半年创造了连续三个月月均销售额破3亿元的成绩，仅仅10个月，湖南保利的销售额就超过了30亿元，签约面积高达60万m2，当年开工面积超过80万m2。
同样，长沙楼市还有单个项目销售额超过30亿元的，那就是湘江世纪城。继2009年卖了13000多套住宅，销售金额68亿元之后，2010年湘江世纪城仍然卖了30多亿元的房子。2010年长沙楼市超过30亿元销售额的房企达到了三个。而在2011年，万科、恒大、保利因为项目越来越多，销售额纷纷突破40亿元应该不是大问题；鉴于“邻居”湘江世纪城在长沙楼市的表现，定位更高的北辰·三角洲达到40亿元的销售额应该能够轻松实现。
【猜想七】
“第一大盘”湘江世纪城年内清盘
背景：2011年1月中旬，湘江世纪城最后的豪宅第一批开盘，这也预示着这个曾经的长沙楼市最大楼盘，也将进入清盘倒数时刻。
预测：1月份和2月份的两次推盘，让我们可以大致摸清湘江世纪城最后豪宅的推盘节奏，那就是大概一个月推一栋，按照这样的速度，以及长沙的购买力来看，也许不用到年底，湘江世纪城这个湖湘第一大盘就要和市场saygoodbye了。
【猜想八】
城市综合体残酷大战开启
背景：国内一线城市房地产行业获得快速发展，高量高价，受政策影响，一线城市成交量下降明显，价格却屡调不下，泡沫严重。而长沙等内陆二、三线城市则由于旧城改造以及城市化进程的推进，房地产行业快速发展，房价上涨趋势明显，长沙也成为各大开发商2011年战略储备重地。
预测：由于人民币国际化进程以及中国经济转型的需要，政府不会让房地产泡沫无止境的膨胀，因此，坚持从严调控将成为对待房地产行业发展的主要态度，而主动寻求转型的房地产企业才能在大浪淘沙过后生存下来。从不做商业地产的万科已经开始涉足商业地产领域了，商业地产龙头万达则在全国大肆扩张，越来越多的房地产企业开始注重商业地产的持有，长沙的商业地产在2010年已经有了井喷的趋势。
北辰·三角洲、万达广场、泊富国际广场、德思勤城市广场、第六都、运达国际新城、喜盈门城市广场、保利南湖广场、兴汝金城、嘉斯茂购物广场等总量超过1100万m2的城市综合体面世，而河西滨江新城还将诞生多个都市综合体，城市化发展进入了综合体的时代，长沙商业地产的未来已经可以预见。
都占据相对较好的位置，定位、功能相近，甚至，招商的对象都相近，如此大面积的城市综合体建设，将让长沙从2011年开始，进入长期的城市综合体的大战中来，这有点残酷，当然，也很酷。
[来源：三湘都市报]
[作者：唐琨]
