在限购令的重压下，南宁楼市的格局正在悄然变化——一方面，符合买房条件的人，其数量在急剧减少，另一方面，楼市里的房子越来越多。
于是可以预测的是，如果没有其他异动，那么市场经济的供求规律将有效发挥作用，南宁楼市下一波的走势最大的可能是：成交量快速萎缩，房价逐步下降，购房优惠有望水涨船高。
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刚需被限，能买房的人少了
在3月的第一周即限购令实施首周，记者观察发现，随着限购令在南宁正式执行，南宁楼市受其影响日渐明显：包括部分刚需在内的购房人，已被限购令所限，阻隔在了购房大军之外。
根据限购令规定，不能提供一年纳税证明和社保证明的外地人不能在南宁购买住房。据南宁房产管理部门的相关资料显示，从2004年以来，在南宁购房的外地人，在总购房人数中所占比例为35%左右，其中在部分年份这一数据所占比例接近50%。而楼盘在青秀区的一些开发商透露，他们所售的楼盘，外地购房人所占比例最高的曾经达到了70%。
在采访中，一些购房人向记者抱怨，原来通过“先买小再买大”的方式逐步改善住房条件，但因为限购令的出台，他们想再次改善居住环境的愿望将落空。记者发现，这些被限购的刚需一族，多数人在40岁左右，且自身经济实力足以应付当前的房价水平。
上述两类受限人群在当前购房人中所占比例，尽管未有权威部门予以统计出具，但其数量的减少已让诸多楼盘开始“阵痛”。在记者近日所走访的多个楼盘中，多家楼盘销售负责人向记者坦言，不仅意向预约量和成交量在上周急剧下降，而且到销售现场看房的人也在急剧减少，而这样的情形与2008年类似但也有不同，不同的是如今外地购房人数量较当年减少了5成以上。
由此我们可判断，在限购令下，南宁楼市的成交量将呈快速萎缩态势。
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市场趋冷，购房心态反从容
“相对于周边同等档次的住房，楼盘房价有点高，能不能再多一点优惠？”昨日，一对小夫妻在莱茵湖畔售楼部向售楼小姐如是说。然而，售楼小姐面露难色欲言又止。这对小夫妻告诉记者，既然今后只允许新买一套住房，那么就要更慎重，因此，他们将不会急于下定金，而是在货比三家后再出手，“说不定房价还会下跌，观望观望或许是个好选择。”这对小夫妻说。
在荣和大地售楼中心，来自浙江宁波的看房人吕先生告诉记者，半年前，他来南宁开了一家公司，本想年后马上买一套房子安家南宁，但在限购令下他已不符合购房条件。“我已经不着急了，反正南宁的住房租金还适中，租的房子环境也不错，而且，省下来的钱也可以做其他投资。”
在上周时间里，通过多方走访市场在售楼盘的销售现场，记者有一个非常明显的感受，那就是相当部分购房人心态已经发生很大的变化：先前焦虑、盲从、盲目，如今从容淡定。事实上，这一变化，在一定程度上已让购房人出手购房时占据心理优势，进而拥有更多讨价还价的余地。也就意味着，如果开发商不拿出“给力”的购房优惠的话，购房人必定不会轻易出手。
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存量居高，商品房或供过于求
想了解南宁楼市的商品房供应量，有两个数据——存量房数量、土地成交量必须多加关注。
据南宁市住房保障和房产管理局政务信息网最新公布的数据显示，目前南宁楼市存量商品房(注：获预售证而尚未销售掉的商品房)数量仍居于历史高位，截至3月5日，南宁市商品住房累计可售面积342.3万平方米，累计可售套数3万余套。这包括自2月15日限购令公布以来，新获得了预售证的13个楼盘，而其中也不乏推量巨大的楼盘，像在仙葫大道的一楼盘，一次性有14栋楼拿到预售证，推量累计13万多平方米近千套住房。
另据南宁市国土部门公布的数据显示，2010年南宁土地市场成交活跃，共成交土地2791亩，成交量为3年以来的新高，按照相关规定，相当部分地块须在年内开发建设，由此可预见，南宁楼市当前乃至年内的商品房供应量是相当的充足。
另外值得关注的是，据《南宁市2010~2012年保障性住房建设规划》显示，南宁市将在今年建设各类保障房共1.728万套，其中公租房为2000套，廉租房为3500套。这一惠民举动将会在很大程度上解决低中收入家庭的住房问题，不过，从市场的角度来说，商品房的市场份额，或多或少会被挤压。
前面两项因素或将会导致南宁楼市商品房供应量继续居于历史高位，而后一项因素，则会有进一步增加市场商品房可能供过于求的压力。
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房价脱离本地实际或难维持
值得提醒的是，在相当部分有购买力的外地人被限购商品住房的情形下，南宁的房屋均价若继续高高在上，那么或将脱离南宁本地购买力的实际。
据相关部门公布的数据显示，当前南宁楼市房屋成交均价已经破“7”，按7000元/平方米计算，一套90平方米的住房，总价超过60万元，而2010年南宁城镇人口可支配收入为18032元，那么一个普通工薪族的三口之家，年收入约为5.4万元，购买这样一套住房，需要不吃不喝积蓄约12年，远远超过国际上通行的4~5年的合理区间。
另外，投资人都关注一个租售比(房屋月租金比房屋总价)。以会展中心一带住房租金为例，一套90平方米左右的精装住房，其总房价在80万以上，如果出租，月租金在2800元左右，其房屋租售比约为1∶286，而合理租售比的合理区间应该为1∶150至1∶230，这意味着，此时在该区域购房，“以租养房”的投资方式实际上是亏本买卖。从另一个角度来说，拥有这样一个租售比的商品住房，其房价已经脱离了本地实际，是虚高的。
