为贯彻落实国家调控要求，2月28日，杭州市政府出台“关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见(杭政函〔2011〕22号)”(以下简称“意见”)，其中让人印象深刻的有一条，即“在科学规划、合理布局的前提下，2011年商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房。”
事实上，关于这个规定，已经在开发商中间流传已久。但是对于具体实施方法，业界还是疑惑重重。供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房，是指拿出部分土地来做保障性住房？还是在每一块土地中，都要配建10%保障房？10%的保障土地，是强制拿地开发商来开发吗？建成后，又该如何移交给政府，后期又如何管理？
对此，杭州市国土资源局土地利用处处长沈波近日在接受记者采访时表示：杭州以前的保障房用地都是单独供应，但自今年起，将增加一种“10%配建”供应方式，因为“10%配建”是个全新的举措，需要各方统筹考虑，具体的操作细则还在研究和论证过程中。
实施办法还在论证中
《意见》明确要求，加强住房供地管理增加住房用地有效供应，优先保证保障性住房建设用地，确保年度各类保障性住房和中小套型普通商品住房建设用地供应量不低于住房建设用地供应总量的70%。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不低于前两年年均实际供应量。
同时，优先保障纳入保障性住房年度建设计划项目的实施。通过建立行政审批“绿色通道”等多种手段提高办事效率，加大保障性住房项目用地供应力度。在科学规划、合理布局的前提下，2011年商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房。
对于市场关注的“10%保障性住房用地”具体实施细则，杭州市国土资源局土地利用处处长沈波表示，具体细则经仔细论证报市政府审批通过后，将及时向社会公布。他说，杭州在保障性住房用地供应上，一直力度就比较大。而现在，政府在以往供应保障性住房用地的基础上，在商品住房供地总量中，也划出10%用于保障性住房，说明政府在加大保障性住房建设和供地上的决心和力度。
“10%保障性住房用地如何确定，还在研究和论证过程中，但可以明确的是，将根据地块区位、大小、周边配套等情况具体确定“配建”和“带建”方式，并非机械地对每一宗宅地进行配建。”沈波说。
随后，他也透露了一点。一是“10%”政策目前主要针对的是杭州主城区，而萧山、余杭两区则可能会采取其他方式，比如两个区目前正在酝酿，各拿出2平方公里的土地来建保障房；二是这个政策主要针对住宅用地，不涉及纯商业用地。
去年保障房供地占总量7成
如沈波所说，杭州市在保障房住房供应工作上，一直就做得不错。比如在2010年，杭州就在这一块上做了很多工作。首先，强化了保障性住房供应制度保障。杭州市委、市政府为贯彻国务院国办发〔2010〕4号、国发〔2010〕10号、浙政发〔2010〕23号等房地产调控政策，先后出台了《关于加强保障性住房建设支持自住型和改善型住房消费促进房地产市场健康稳定发展的若干意见》(杭政函〔2010〕3号)和《关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见》(杭政函〔2010〕232号)，为加快保障性住房建设提供制度保障。
二是切实加大保障性住房用地供应，杭州市国土资源局按照市委、市政府对保障性住房的总体计划和要求，优先确保经济适用房、廉租房、公共租赁房、拆迁安置房、危改房等各类保障性住房用地供应，并按年度分解用地供应计划，确保落实到具体地块。保证大型居住区公建配套建设与住宅同步设计、同步建设、同步交付使用，切实增强保障性住房的宜居性。
据统计，2010年杭州主城区全年供应各类保障性住房用地4841亩，完成年度保障性住房供地计划的138%，占主城区住宅用地供应量的70.5%。与此同时，杭州主城区出让经营性用地3138亩，其中商品住宅用地2022亩。
也就是说，去年杭州主城区的保障房性住房供地，已经大大超过商品住宅供地。
今年主城区计划供地量4500亩
据介绍，2011年，杭州主城区计划供地量为4500亩，这些土地将位于主城区各个区域。
很显然，4500亩的计划供地量，相对于2010年最终3260亩的成交量来说，是比较充足的。供地总量的增加是贯彻落实中央调控房地产市场精神举措之一，在房地产市场调控背景下，通过增强土地市场供应计划，千方百计加大土地供应力度，稳定土地市场预期，以促进市场健康稳定发展，也是基于目前形势及未来市场供需判断，但今年最终能推多少地，还要看今年国家宏观调控下的市场实际需求。
不过业内人士也表示，这些土地无论最终能不能成交，都表明了政府从主观上加大土地供应的意图。
这位业内人士分析说，如果这些土地(按照全部是住宅用地)能够按计划出让，那么按照“10%保障房用地”的政策，其中会用来建保障房的土地，也会达到450亩。如果今年这些土地出让不是很理想，也没关系，因为开发商即使不拿地，但保障房依旧在建，等到两年后，保障房供应一上来，市场也就不缺少供应量了。
“毕竟今年要建设1000万套保障房，无论是资金还是土地等任务非常艰巨。需要吸引多方多管齐下，发动社会力量，吸引社会资金，10%只是一个开始”。他说，“10%”政策，确实也能让更多的人关注并参与到建设保障房的队伍中来。
配建模式最受人关注
作为一种全新的模式，市场对“10%”政策十分关注，而对于实际操作该政策的政府部门来说，更需要精密布局。
沈波表示，同样一块土地，规划建设商品房和保障房，对配套的要求是不一样的。比如说，一块建筑面积1万平方米的土地，如果做商品房，以每户100平方米计算，那么是100户，如果建保障房，而保障房的面积都有限制，如50平方米，那么就可以建200户，而200户比100户对周边配套比如小学、幼儿园、菜场、交通设施、车位等的需求要更高一点，这就需要政府有更精密的考虑，需要经过更充分的论证。
另外，如果是由开发商来配建，那么产权如何移交？政府是否回购？价格又该怎么样制订？建筑又是什么样的标准？等等。沈波认为，保障房的建设、监管主体应该是政府，这样才能更好地保证保障房工程进度、质量和分配。
杭州楼市资深业内人士烟客接受采访时说，开发商可能会考虑的问题主要有三个层面：一是保障房和商品房混搭在一起，两类消费人群又如何在一个小区里和谐共处；二是小区物业管理应该怎么做，物业费如何收取等相关管理问题；三是一个小区里分别存在3万元/平方米的房子和3000元/平方米的房子，开发商如何均衡两者之间的利差。
当然，保障房是否该由开发商来建造，也很让人关注。对这个问题，沈波认为，保障房的建设、监管主体应该还是政府，即保障性住房的建设、适用对象、管理等都应该由政府有关部门全程监管。这样才能更好地保证保障房工程进度、质量和分配。当然具体建设方式可以有多种，可以是政府主体建设，也可以政府确定建设的技术标准、规则，由开发商建成后移交政府。(记者 吴彩萍)
