-1月26日晚，针对房地产市场的“新国八条”悄然出台，楼市再掀调控风暴，除二套房首付成数上调外，营业税税基扩大和限购令升级成为备受业内关注的内容。
-2月19日，南京版限购令细则也正式亮剑，并且明确从政策出台之日起便执行，给房地产交易带来了巨大的冲击。
在房产新政密集出台的情况下，购房者对于如何购房、如何维护自身购房权益问题多多。恰逢3·15消费者权益日即将到来，本期《楼市课堂》特地搜集了眼下购房者最感兴趣的问题，邀请到江苏高的律师事务所的宋辉、姜茜律师进行案例解析，并且做出专业提醒。
首付提高10%
无力履行能否解除合同？
【典型案例】
想要改善居住的钱女士1月初看中了奥体某楼盘，按照约定，向开发商支付了20000元的购房定金，并在7天内与开发商签订了《商品房买卖合同》，同时付了购房款总价50%的首付。
不料，南京新政出台后钱女士突然接到开发商的通知，因国家和南京出台新政，要求“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”，因此钱女士必须追加总价10%的首付款，如不能按期缴纳，业主必须支付开发商相关违约金。
钱女士气愤地表示：“首付提高了10%，相当于要多付20万元，我根本筹不到这么多钱，可是我想退房开发商又不同意。这叫我如何是好？”
【律师点评】
若钱女士在2月19日之前未签订购房合同并已上传至网上房地产，适用“219”新政。
此时钱女士面临需提高首付款的困境，在此情形下钱女士能否退房，应结合具体情况具体分析：
(1)鉴于贷款利率发生变化的，属于正常的商业风险，钱女士不得以利率政策调整为由不履行购房合同。
(2)基于房产贷款政策的调整，最终导致钱女士的首付比例提高的：
其一、若购房合同对付款方式有明确约定，且购房者有权选择一次性付款、分期付款、银行按揭支付的；或协议中对“买方按揭不足或不成需一次性自筹资金补齐或支付”有明确约定的，则钱女士不得以房贷政策调整为由不履行购房合同；
其二、若购房合同中仅约定了按揭贷款一种付款方式，在此情形下获得贷款是购房的唯一途径，若贷款政策调整后导致购房者无法取得银行贷款或首付比例提高，司法实践中对此情形也会予以审慎的考虑。
其三、若购房合同中对付款方式没有明确约定，鉴于付款方式多种多样，购房者可以自由选择，房贷新政只会对商品房买卖合同中的付款条件产生影响，而不必然导致买卖双方合同目的不能实现，或者说只能对购房者付款能力产生一定的影响，且这种影响不是不能克服，此时钱女士以房贷政策调整为由不履行购房合同，恐难以得到支持。
【典型案例】
南京市民李先生家里已经有了两套小房子，今年2月17日又在城东一家楼盘看中了一套跃层房源，并交纳了定金。没想到其间南京出台新规规定，自2011年2月19日起，对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。
李先生称，根据“限购令”，已经没办法履行购房合同，要求与开发商解约、退定金，遭到拒绝。李先生表示，新政出台导致买不了房，这不在自己主观控制范围之内，开发商不能因此拒不返还定金。
【律师点评】
1、对该案例，首先仍需明确李先生新购买的房屋是否属于限购政策作用时间内。判断的时间节点为：新商品房购房合同上传至网上房地产的时间为准，存量房则是以递件时间为准。2月19日之前已经完成合同上传的房屋购买行为不受此次限购影响。
2、若市民李先生新购买的房屋确实受到限购政策的影响无法实现购房，能否要求开发商退回定金？
对该问题，南京市住建委有明确的官方表态：“买房人在限购令之前，已交了定金认购第三套及以上商品住宅，后来因为限购令政策出台，导致无法成交。这种情况下，开发商应该把定金退还给买房人。”因为这是政府政策的原因导致无法成交。在这类情况的处理上，如果一些开发商不愿意把定金退给买房人，执意要强吞买房人的定金，政府部门将介入，帮助买房人维权、讨回定金。
三套房遭限购定金能拿回来吗？
外地人买不了房 需要给中介补偿吗？
【典型案例】
正在北京读博的小张今年与南京一家单位有了初步签约意向，因此打算在南京买房。2月19日，小张看上了江宁的一套二手房，面积30平方米左右，总价32万。小张本来打算第二天一次性付款，结果19日的晚上南京限购令出台，户口在学校的小张成了被限无法购房的外地人。“我和房主商量之后，对方也挺理解的，表示同意退房。但是现在的问题是中介方面拒绝我们解除合同的要求，要求我们双方必须各自支付5000元中介费。”
【律师点评】
如小张签订的购房合同由于政府政策的原因根本无法履行，双方可以协商解除购房合同。至于与中介之间的关系，鉴于买卖双方与中介之间签订有房屋买卖居间合同，中介为双方提供了居间服务，并成功促成了双方买卖合同的签订，享有报酬请求权，但中介费的多少，应根据中介公司已经提供的服务事项予以确认。
买方不愿承担多出的营业税应该怎么解决？
【典型案例】
周先生1月25日在江北买了一套二手房，总价100万，并且约定是卖方的净得价。按照约定，周先生先支付给房东定金2万，并且约定送件前支付首付款30万，出件时再支付一部分房款。但尚未送件，新政出来了，规定不足5年的营业税将从过去按差额征收改为按全额征收。原本周先生只需就20万元的差价部分征收5.55%的营业税，即11100元。而调整后将全额征收，税费达到55500元，周先生非常懊恼。
【律师点评】
1、由于政策调整导致的新增税费如何承担，司法实践的一般做法是“主体法定、约定优先”，即现行法律对营业税支付主体已有规定，如政策变化导致上述费用增加的，对增加部分仍应按法律规定确定承担主体；如果当事人在合同中对营业税负担有特殊约定的，根据约定优先原则，应从约定。但约定并不改变卖方仍为营业税法定缴纳主体的地位，营业税仍应由卖方缴纳，只是金额由买方负担。如果双方明确由买方承担税负的话，则应从其约定。
2、周先生难以以税费调整、当事人对此未约定或约定不明为由解除买卖合同。虽然营业税政策系缔约时难以预见，但新增税费只是在一定程度上影响了卖方(或买方)的可得利益，并不属于足以使合同无法履行的情形。
3、特别提醒的是：若买卖双方将产权过户、税费缴纳等手续委托为房屋中介公司办理的，如因房屋中介公司未及时履行受托义务，导致房屋出卖人(或买受人)因政策调整而遭受多支付税收等损失的，可根据房屋中介公司的过错程度要求其承担相应的赔偿责任。
