去年年底供求关系紧张的小户型盘源开始出现松动，部分投资客开始抛售名下房产
每次楼市调控政策出台，买卖双方均需时间来消化，“卖一买一”这一政策虽然明确业主可以卖掉一套物业再买进一套，不过限购限贷之下，“谨慎”仍是业主和买家卖楼买楼的“主调”。新“国八条”广州细则落地已有一段时间，允许“卖一买一”仍是大家议论的焦点，市场上的二手盘源会否因此出现“井喷”现象？记者走访广州地产各大分行，目前广州二手住宅市场盘源稳中有升。
3月过半，随着新“国八条”广州地方细则在二手住宅市场作用显现，去年年底供求关系紧张的小户型盘源开始出现松动，尤其是今年3月份以后，部分投资客认为此时楼价已达到其心理价格，纷纷开始抛售名下房产。据了解，这部分商品房的面积以50~80平方米两房单位居多。其中，7~8年楼龄的中小户型单位最受首次置业买家欢迎。
“大部分盘源是因业主换房需要套现而流出市面，当中不少是市中心60平方米以下的小户型楼梯楼房改房，房产证普遍已超过5年。”合富置业市场部梁燕明表示，近期在海珠区的工业大道北、老城区西门口、中山六、东风东、先烈中、区庄等市中心繁华路段，均有这类楼龄长的小户型房改房流入市场，受到不少首次置业者的青睐。梁燕明建议，这类小户型房改房面积普遍在50平方米以内，放盘价在40万~60万元之间，较适合手上资金不多的年轻置业者作过渡型置业之用。
满堂红广州分公司市场研究部高级经理周峰表示，以目前楼市来看，不少房改房已经转手几次了，房屋性质早就成为商品房了。上世纪90年代的70平方米房改房比较适合资金有限，急于置业的首次购房者，但对于改善型买家而言，显然不大合适。据满堂红市场部数据显示，在近一个月里，广州二手楼市的首次置业者约占市场八成，已成为绝对主导。对于改善型买家而言，市场上可供选择的大面积二手住宅盘源不多。一是因为大面积单位的户型近几年才在广州兴起，出证可售的二手盘源稀缺。二是由于这批买家中以自住业主为主要群体，若要他们放盘，怕是还要再等一段时间。
据中原地产盘源数据显示，目前市场上盘源较多的为两房和三房单位，既有适合首次置业者的“上车盘”，也有适合改善型买家的大户型单位。
热门区域市况一览
越秀区：
学位房仍是重头戏，楼龄超20年
越秀区总体楼价较高，若预算不高，可选择该区单体楼梯楼，目前顶层单位市场价约1万元/m2，若楼层较好，价格在1.5万元/m2，不过楼龄普遍20年左右。
中原地产越秀区区域营业经理宁海燕表示，目前东湖西板块放售盘源以两三房为主，一房和四房盘源较为稀少，电梯楼两房多为80~90平方米，较适合首次置业买家，而各大楼盘价格不尽相同，目前东湖御苑北向单位市场价约为2.3万元/m2，南向单位达2.5万元/m2。而三房面积为110~130平方米不等，总价相对高，较适合有改善需求的买家，目前东湖御苑一套125平方米的北向大三房在售，带大沙头小学学位，楼龄8年，放售价为280万元。
合富置业农林下路分行主管陈铁祺表示，农林下路、东风东路一带目前盘源最紧缺的还是小户型单位，因为不少学位房买家都希望能以相对低的总价买到带学位物业，造成小户型单位非常抢手。预期第一季度农林下路、东风东路一带总价不高的60~80平方米中小户型单位仍是市场最热求物业。
不想搬离农林下路、东风东路的改善型买家，可以考虑将旧居出售套现之后，再加上积蓄或者申请房贷购置新居，可避免因换房而给家庭带来太重的经济负担。
合富置业高级营业经理陈铁军介绍，越秀淘金片区“卖一买一”是不少改善型买家换房的主要途径，“换房的普遍是中年人或已上年纪的客人，普遍是楼梯楼换电梯楼或是两房换三房。”在淘金片区，因为有学位因素支撑楼梯楼也能卖个好价钱，而楼梯楼的单价与某些楼龄稍长的电梯楼相比，只相差3000元/m2，原本住楼梯楼的人士也有机会无需额外负担太高换房成本就能顺利买入电梯楼改善家人居住环境。
白云区：
“上车盘”价格很吸引，楼龄较新
对比越秀区，白云区的楼价更适合首次置业买家，其中白云大道板块便有不少“上车盘”。中原地产白云区区域营业经理沈翠梅表示，白云大道板块以刚性需求买家为主，这类买家占比有达七成，目前市场需求较大。目前业主因限购惜售心理仍强，虽能“卖一买一”，不过尚未出现大量放盘现象，目前盘源以两房为主，如云东花园一套58平方米中层小两房，带景泰小学学位，证满5年，放售价为65万元。该盘楼龄达十多年，目前市场价约为1万~1.2万元/m2，而临近的盈翠华庭楼龄稍新，约10年，目前楼梯楼市场价约为1.6万元/m2，电梯楼则去到2万元/m2。不过，目前盈翠华庭的盘源较紧张，少有笋货在售。
海珠区：
东晓南价格“洼地” 楼盘质素参差
海珠区楼盘素质不一，价格“洼地”位于东晓南板块，南洲花园、瑞宝花园等均是首次置业者不错的选择，市场价约1.1万~1.4万元/m2，目前货量尚算充足，南洲花园现有一套52平方米小两房在售，售价为65万元。
据中原地产光大花园高级营业经理陈华妹介绍，目前光大花园放盘以两三房为主，目前市场价1.9万~2万元/m2，光大榕岸楼龄较新，市场价达2.2万元/m2。“目前光大花园及周边楼盘盘源不算充裕，由于允许‘卖一买一’，放盘量有增加迹象，但是业主心态不弱，罕有议价空间，另外，为争取购房名额，将同一物业中的个人占比份额转赠父母的情况有所增加。”光大花园周边也有不少素质不赖的楼盘，如金碧湾，5年楼龄，享受一线江景，目前有一套105平方米的三房单位，业主需要资金用作他途，放售价为205万元，金碧湾位于金沙路与革新路交界，与太古仓相邻，环境优美安静。
合富置业海珠区分区营业经理曾杰华表示，目前光大花园部分业主希望卖旧房买一手楼，普遍是两房换三房。而部分在工业大道北拥有40多平方米房改房的业主，近期放盘价在50万~70万元左右，多是楼层稍高的楼梯楼物业流出市面，而市场消化速度也比较快。
专家教路
“卖一买一”过渡期咋过？
老业主不妨回租“旧家”
“卖一买一”，由于政策规定，业主需等出售物业出新房产证后才能再入市新物业，从旧物业交楼到物色到新物业并收楼的这段时间中，置换买家如何确保自己“有处藏身”？
“从前线同事的反馈中得知，改善型买家更愿意在原物业的同一板块进行改善置业。”据周峰透露，真正需要改善置业的买家，手头上都有两套房，即便买了其中一套，还可以举家迁往另一套过渡居住。当然，也不乏手上只有一套房子的业主急于放盘换新屋，他们在置换期间，往往会跟新业主协商，延后收楼时间，让彼此都有更充裕的搬迁时间，但最迟也不会超过两个月。业内人士透露，如果买家选择一次性付款，一套二手住宅过户转名的时间，最快能在5个工作日完成，“若是申请银行贷款的买家，只要解决了房款，递件递得早，也能争取在一周内完成过户。”
碰上需要两个月或以上过渡时间的，我们会建议他可以同新业主签订租约，在新房子交付使用前，以交租的形式住回自己的旧房子。不过这部分租金不一定要每月上缴，可以直接在交易房款中抵扣。只要双方自愿且同意，实施起来非常方便。这种做法省钱、省事、省时间，可操作性较强。业内人士以租赁形式居住于旧物业，而一般情况下，对方会表示理解，并且在租赁价格上有所优惠，这样置换成本便可以降低。(记者 王雯倩)
