据广州市房屋交易监管中心主任史小明介绍，2010年该中心受理信访、咨询案件共285件，其中信访类62宗，咨询案223宗，最终经调解撤诉的个案有79宗。去年10月广州市出台限购令以来，涉及限购的信访咨询个案为3宗，都是涉及非本地户籍购房者无法取得购买资格而引发的纠纷。市消委会有关人士表示，由于房产消费涉及的金额比较大，他们接到消费者投诉一般都是转介消费者至政府部门处理，政府部门无法处理或调解的，最终解决问题的地方不外乎仲裁委员会或法院。
政府部门的调解成功率约为25%，可见消费者有冤有路诉，但因证据等问题不一定能洗清冤屈。为此，记者把中介行业老毛病与新问题逐一罗列，请消费者擦亮眼睛，明察秋毫。
新问题一：网签后中介促成交易明显下降两三成？
对策：政府部门要查自行交易个案是否有猫腻
广州二手房网签已实施两个多月，史小明表示，经中介促成的交易均价在一万一、一万二左右，与市场价非常相近；自行交易的均价为七八千。他们留意到网签后中介促成的交易比例有不寻常下降的势头，预计广州市中介公司促成的交易占二手房交易总量的70%左右，然而实施网签以来，中介促成的网签数量只占总量的40%多，自行交易比例上升到50%，其余的是公司间涉及房产的资产处理。
史小明认为，由于自行交易的二手房均价与中介促成的均价存在明显差距，怀疑部分中介继续搞“阴阳合同”，与买卖双方签订三方约后，让买卖双方以自行交易方式到房屋交易登记中心进行后续程序。由于在二手房网签前，一般是买卖双方到交易中心递件，交易标准合同及递件申请书上不会留下中介公司的印记，政府很难查到。而网签后，经中介公司促成的交易可追踪到中介公司头上。
史小明表示，他们下一步将联合地税部门对已成交的自行交易个案进行抽查，看看是否有中介公司隐身背后。此外，他们也将联合银行监管部门发文，要求银行处理自行交易的按揭购房个案时必须实时查看自行交易的网签价格，建议银行按照网签价格来批出贷款成数，杜绝“一房二价”的漏洞。
新问题二：新政引发纠纷怎样处理？
对策：3宗个案均调解成功
史小明告诉记者，去年10月15日广州市出台限购令，他们接获有关限购的信访咨询不算多。目前，关于外地人缺乏购买资格而产生的纠纷已调解成功并撤诉。
这3宗信访投诉全部是“限外”个案，暂时未见本地人因限购产生的纠纷。三宗“限外”投诉个案中一宗是由于11月15日国家出台限制境外人士在内地购房而引发的纠纷。一位韩国人于去年11月在某中介促成下签订购买珠江新城商用公寓的合同，银行同贷书批下后双方前往房地产交易登记中心过户，结果因“限外令”而递件不成功。最终在房屋交易监管中心协调下，有关中介退还中介费，解决争端。
另外两宗与外地人在穗购房有关。一位湖南人在10月限购令出台前签订合同，购买江南西紫玉大街一处房产，由于她非常住广州，无法满足外地人在穗购房的条件，她要求有关房产公司退回已交的中介费。另一宗则是一位广州人帮外地亲戚在黄埔买楼，他们在限购令出台前在某中介处签下单方面的买卖确认书，放下几千元诚意金在中介处，业主未收下诚意金即遇到限购令出台。这位人士希望撤销买卖确认书并退还诚意金，中介“教路”以3000元购买社保或个税证明继续完成交易，买方认为自己要做按揭，这些不正规操作若被银行发现将留下信用污点，要求中止交易。这两宗投诉也圆满调解撤诉。
史小明表示，他们在接到那名湖南人的投诉后已要求接待人员重视与新政有关的信访和咨询，目前看到限购令引发的投诉并不多。
老毛病：违规操作、合同纠纷怎么办？
对策：消费者精明应对
据广州市房地产交易监管中心有关人士透露，在285件信访咨询个案中，123件与违规操作有关，约占43%；102件涉及合同纠纷，约占35.8%；32件投诉中介服务质量差，占比11%；其他投诉为28件，约占10%左右。为此记者邀请市房地产交易监管中心主任史小明逐一点出这些毛病，提醒消费者擦亮眼睛精明消费。
投诉纠纷典型案例
●夫妻双方单方售房，递件时房屋登记部门要求夫妻共同签字，引发纠纷
权威点评：中介经纪应主动征询业主结婚状况，视其年龄并对比业主购房时间判断房产是否属于夫妻双方所有。消费者碰到有关情况时，自己也应有预备心理，注意产权是否清晰，以免埋下后患。
●中介在网络上发布业主降价广告，吸引买方询盘，仓促签约
●认为中介公司未解释清楚合同，仓促签约
●未看楼即签合同，后发现房屋与中介介绍的情况不符
权威点评：买楼并非买菜，消费者作出购买决定必须“胆大心细”。合同一旦签署即生效，消费者必须仔细看清楚合同每一处约定；对于中介方口头作出的关键承诺，必须要其白纸黑字写入合同，否则发生纠纷口讲无凭。
●对赎契条款、贷款不足现金补足部分应何时支付(在首期还是尾期补足)存在异议
权威点评：去年尚未实施二手房网签，消费者与中介签订的是各公司拟定的购房合同，某些公司合同中没有对赎契条款及贷款不足现金补足的情况作出清晰约定，导致买卖双方发生纠纷后并无解决争端的条款。由于目前银行政策多变，买卖双方尤其是业主方需认真对待这部分的合同约定。目前的网签合同留有备注条款，买卖双方可以输入个性化条款进行约定。
●隐瞒房屋抵押不足1年，不能提前赎契的情况
●盲目承诺贷款事宜
权威点评：中介为促成交易拍心口说大话，但赎契与批贷并非中介可以左右，故此对于涉及中介以外的机构的服务承诺，也必须写入购房合同。若无有关约定，中介大可将责任推得一干二净。
专家教路
应对新政有“门道”
新“国八条”出台后，很多购房者都对限购令一头雾水，坊间传言满天飞。为此，记者请保来理财黄先生、亿达按揭总经理助理倪林、资深按揭专家陈溢溢为读者解惑释疑。
家庭拥有房屋套数证明怎样开？要交多少钱？
家庭拥有房屋套数证明是去年10月限购令出台后增加的一项新东西。在银行确定按揭申请人适用哪种贷款条件(首次置业、二套房贷)以及缴纳契税时会用到(首次置业90平方米以下，契税优惠至1%)。
购房者凭银行开出的介绍信到珠江新城广州市政务服务中心开家庭拥有房屋套数证明，需携带个人身份证明及结婚证明等资料，该项服务收费40元。
目前最新贷款政策是怎样的？
首次置业者按揭购房，首期30%，按贷款年期对应的基准利率计算；
二套商业房贷，首期60%，按贷款年期对应的基准利率1.1倍计算；二套公积金贷款，首期60%，按贷款年期的公积金利率1.1倍计算；三套贷款暂停。
子女已满18岁，可否单独买房？无收入证明怎么办？
根据广州市出台“新国八条”的细则，满18岁的本地人若名下无房，可以购买两套。若要以子女名义购房，子女又无收入证明，需要在银行按揭合同上增加共同借款人。不过对于共同借款人的贷款条件，也适用“认房又认贷”的原则，即若共同借款人名下已有两套住房或已有两次贷款记录，银行不会批准贷款；若共同借款人名下有一套，适用二套房贷条件。(记者 李凤荷)
