核心提示：广州二手楼市逐步打破观望，传统旺季有望到来。记者昨日从满堂红获悉，随着“卖一买一”的推行，3月1日-15日(15天)面积在60平方米以下的新增放售盘量比2月14日-28日(15天)增加14.3%，目前二手楼市吸引一手准客户的迹象较为明显。合富置业方面也表示，3月份入市积极性最高的是首次置业和首次换房人士，而部分外围“楼价洼地”区域的交投活跃度明显增强。
值得注意的是，早有部分投资客将手中累计升幅较大的住宅物业转售，并将获利资金转移到商用物业市场，购置合适的对象。
上半月小户型放盘量环比涨14.3%
今年2月，受春节淡季及银行收紧信贷因素的影响，广州的高总价物业成交量明显缩减，全市总价在200万元以上的物业成交比重从1月份的5.7%下降到2月份的4.2%，而套均总价也由1月份的101.9万元/套下调到2月份的93.9万元/套，降幅达到7.9%。2月24日广州“穗十条”细则出台后，允许持有两套物业的本地户籍家庭通过“先卖一再买一”来换房，市场上新增供应的中小面积物业也会随之增多。
据满堂红研究部的统计，3月1日-15日(15天)面积在60平方米以下的新增放售盘量比2月14日-28日(15天)增加14.3%，“梯度消费”令这批盘源可以跟初次置业者有效“对接”，而回笼资金的本地客也有可能再次转变为大面积物业的买家，故广州二手楼市场的流动性在这种相对“温和”的限购政策下被有效激活，高总价物业的成交比重也会在3月有所回升。
买家入市外围“价格洼地”
合富置业方面也指出，广州二手楼市逐步打破观望，3月份入市积极性最高的是首次置业和首次换房人士，而部分外围“楼价洼地”区域的交投活跃度明显增强。
眼见市中心楼价依旧坚挺，市区租房租金看涨，越来越多潜在首次置业买家开始到之前价格升幅不太明显的外围“楼价洼地”看楼。合富置业南海雍景豪园分行主管黄思敏表示，雍景豪园是离荔湾老城区、芳村最近的大型品牌社区盘，往返市中心相当方便，目前比起广州市中心同等质素的物业来说价格优势至少有50%差距，2房洋房单位入市门槛大概在80万元左右，因此，“楼价洼地”效应对客户的吸引力相对较大。
在市中心上班的年轻置业者，除了关注楼价外，出行便捷度往往也是影响他们购房的重要因素。合富置业增城凤凰城分行主管欧广华表示，碧桂园凤凰城未来有新地铁线路途经，这对碧桂园凤凰城未来的发展前景和升值潜力是相当大的支撑，能吸引到一部分客户。
“大场拆细铺”交投明显增多
值得注意的是，在中央和广州地方新一轮调控细则出台之前，部分投资客已将手中累计升幅较大的住宅物业转售，并将获利资金转移到商用物业市场，购置合适的对象。
从满堂红今年头两个月的商铺登记个案看，“细铺”(小面积铺位)交易明显增多，其中不少属于面积在10平方米以下的“蚊型铺”。这类商铺基本位于商住楼的裙楼首至三层商场内，上一手业主在去年4月份第一轮调控后便入市购置整层或多层商场，分摊单位成本相对较低，再通过内部装修将商场分拆转售给小投资客。譬如荔湾区金平大厦最近两月成交登记数就有300套之多，首层裙楼细铺成交价在9万～14万元/平方米之间，非首层裙楼细铺成交价在4.6万～5.9万元/平方米之间，皆比上一手业主购置及装修的单位成本价高出三倍或以上。
周峰预期，在住宅领域的游离资金向商用物业领域有效分流的前提下，相同性质的“大场拆细铺”交易现象也会越来越多，但因竞争性及入市成本的增大，今年“大转细”的盈利空间会比往年有所缩窄。
记者 胡良光
实习生 杨婷婷
