深圳中原一天开设8个工商地铺；21世纪不动产工商地铺、从业人员数量今年都将翻一番，世联行恢复一度停止的工商铺部门，多个工商地铺正加紧装修店面。
“普通市民都知道现在住房限购限贷，而商业地产未受政策调控。茶余饭后，谈论买商铺的市民多起来了。”世华地产市场研究中心总监肖小平表示，世华地产也在物色专才和铺位，寻找契机增开工商地铺。
工商地铺竞相开张
前些年住房成交火爆，地产中介重心放在住房交易上，工商地铺开得很少。连一些大型中介公司也未设立工商铺管理部门。这种局面随着房地产调控的深化出现显著改变。
数据显示，2010年，经历两轮调控的深圳住房市场成交量大幅萎缩，比2009年跌掉了五成。同期，深圳商铺、写字楼交易呈现量价齐升的走势，商铺销售面积为16.22万平方米，比2009年增加10.49%，成交均价为23315元／平方米，同比上升12.86%；写字楼成交面积53.99万平方米，比2009年增长22.01%。均价为29480.79元／平方米，比2009年上升22.56%，再次刷新历史记录。
就是在这样的背景下，深圳市世联行房地产经纪有限公司恢复了内部的工商铺部建制。该公司总经理黄梓武说，此轮住房调控是结构性的，而且周期不会短；市场调查表明，部分企业主对商业地产的需求比较旺盛。世联行因此加快了进军商业地产的步伐，预计下月中旬，将在福田中心区、车公庙各有一家工商铺开业。
“一季度，我们增开了3家工商铺，在深圳的工商铺总数增至10家；工商中介人员增加60%以上，达到约200人。”21世纪不动产深圳泛城房地产总经理杨创慧透露，全年计划工商铺增加到15－18家，从业人员扩充到近400人。
最令业界瞩目的是，3月9日，深圳中原举办工商铺“八箭齐发·八铺同开”开业庆典，新张工商铺分布于福田中心区、华强北商圈、罗湖区、布吉片区、龙华板块、南山片区及宝安片区等全市多个商业旺区。
工商中介涨薪两成
肖小平告诉记者，工商铺对从业人员要求更高，更专业。业内有个说法，做住房中介的相当于小学生，做写字楼的相当于中学生，而做商铺的相当于大学生。开工商铺不仅需要中介人员有多年的经验积累，要有训练有素的团队，而且要找到合适的店面，否则，开铺能否赢利是一个大大的未知数。
深圳中原市场部总监王世界说，深圳中原今年计划增铺100家，预计工商铺将达到20家左右。日前的8铺齐开只是其中重要一步。据悉，中原工商铺将加强网络资源利用，坚持写字楼及商铺租售稳步发展的同时，积极开拓厂房销售新领域。为吸引更多人才，深圳中原员工今年薪酬在去年基础上增加了约14%。公司通过提高业务员底薪标准等方式增进员工福利，希望以此吸引新鲜血液加入，满足企业扩张带来的人才需求上涨。近期，深圳中原三级市场将有包括工商从业人员在内的近2000余名置业顾问正式加盟。
“21世纪不动产工商铺从业人员的底薪和提成比例在业内都是排在前列的，相比去年，一线员工薪酬平均增长了两成以上。”杨创慧表示，为了留住工商人才，该公司在加薪的同时，特别关注拓展人才的晋升空间，表现突出的工商经理可以兼管住房地铺，有更多机会上升到公司中高层。
中介开发商看多商业地产
开发商有发力商业地产的迹象。中粮集团计划，未来5－10年将在全国拓展20个大型商业地产项目，总资产达到700亿元，占中粮集团总资产的30%。保利、华润、金地、中海、恒大、富力、首开等地产商也纷纷进军商业地产，最有代表性的是，行业老大万科也宣布调整发展战略，80%做住宅，20%将开发持有型物业，而实际上，2010年万科已经通过竞地、并购和开发等途径打响商业地产争夺战。
2011年，深圳商业地产还有没有“戏”？中原地产的观点是，在经济环境、投资环境利好的促进下，深圳写字楼市场成交量有望保持高位运行，自用和投资性的客户都将积极入市。随着中心区等商务中心的高档项目逐渐推向市场，受结构性成交影响，在市场因素的合力下，将促成写字楼售价的波动，整体均价将有小幅上涨。2011年深圳商业投资环境的改善不仅为商业成交带来良好的增长预期，同时也会为商铺带来涨价的预期，预计全年商业售价比2010年有10%左右的上涨。
中联地产也预测，2011年深圳的商业地产能够延续2010年的成交行情，并且可能会有更多的惊喜表现，商业地产发展将带来投资机遇。不过，商业投资涉及商业物业的客户资金实力、商业地产业态的复杂性和专业性，需要比住房购买更加慎重和理性。特别要从商圈规划、商圈优势、成交情况、运营情况和价格及租金等五个关键因素综合判断。
商业地产与
住房买卖的主要差异
其一，商业地产业态丰富、复杂，差异性较大，对运营者、投资者的专业度要求极高。
其二，商业地产涉及资金大，通常是几百万到几千万，要占用中小客户的大量现金，如果是企业购买的自用写字楼或者零售商购买的商铺，将考验企业的现金流。
其三，首付5成和利率1.1倍使得进入门槛较高，每月供楼款也较大，对个人投资者而言，资金流压力较为明显。
其四，商业地产价格上升缓慢，换手率低，需要具备长期投资的心态，短期内投机赚取差价的行为将不可行。
其五，相比住房，商业地产的价值体现在租赁收益上的特点更加明显，而租金高低和周转速度与商圈的商业气息、商业物业的运营情况等息息相关。
新闻分析
商铺受普通投资者青睐
中联地产曾于2010年11月对车公庙片区和南山中心区进行实地抽样调研，发现自用和长期投资的商业地产需求占绝对比重，其中有不乏由于住房限购而转向商业的投资客。如车公庙片区的写字楼购买者主要是中小企业，作为办公自用；而商铺类则多有个人投资者出现。
据中联地产去年四季度数据，商铺方面，成交主力是住宅底商和商场类商铺，套均面积44平方米，套均总价为145万元，50平方米以下物业的成交比重达68%。分区域来看，龙岗、宝安基本都是住宅底商，罗湖以商场类商铺为主。全市范围内以罗湖和龙岗成交最好，总量约占到商铺类比重的67%。罗湖商铺成交热点是东门的商场类商铺，买家看重现实的经济效益，20平方米以下者居多，占8成以上比重。而龙岗基本都是住宅底商，布吉和中心城成交表现不错，看重的是未来的发展潜力，30－80平方米物业比重约占7成，套均总价约140万元。 (谭建伟)
