广州楼市资金转到商铺 细铺交易增多

　　从今年头两个月的商铺登记个案看，广州“细铺”(小面积铺位)交易明显增多，其中不少属于面积在10平方米以下的“蚊型铺”。受春节淡季及银行收紧信贷因素的影响，广州的高总价物业成交量明显缩减，“粤十条”细则出台后，市场上新增供应的中小面积物业随之增多。

　　“细铺”交易明显增加

　　在中央和广州地方新一轮调控细则出台之前，部分投资客已将手中累计升幅较大的住宅物业转售，并将获利资金转移到商用物业市场，购置合适的对象。从今年头两个月的商铺登记个案看，“细铺”交易明显增多。

　　记者了解到，这类商铺基本位于商住楼的裙楼首层至三层商场内，上一手业主在去年4月份第一轮调控后便入市购置整层或多层商场，分摊单位成本相对较低，再通过内部装修将商场分拆转售给小投资客。譬如荔湾区金平大厦首层裙楼细铺成交价在9万-14万元/平方米之间，非首层裙楼细铺成交价在4.6万-5.9万元/平方米之间，皆比上一手业主购置及装修的单位成本价高出三倍或以上。

　　满堂红研究部高级经理周峰表示，在住宅领域的游离资金向商用物业领域有效分流的前提下，相同性质的“大场拆细铺”交易现象也会越来越多，但因竞争及入市成本加大，今年“大转细”的盈利空间会比往年有所缩窄。

　　中小面积物业放盘增多

　　今年2月，受春节淡季及银行收紧信贷因素的影响，广州的高总价物业成交量明显缩减，全市总价在200万元以上的物业成交比重从1月的5.7%下降到2月的4.2%，而套均总价也由1月的101.9万元/套下调到2月的93.9万元/套，降幅达到7.9%。

　　记者了解到，2月24日广州“粤十条”细则出台后，允许持有两套物业的本地户籍家庭通过“先卖一再买一”来换房，市场上新增供应的中小面积物业随之增多。据满堂红研究部的统计，3月1日-15日(15天)面积在60平方米以下的新增放售盘量比2月14日-28日(15天)增加14.3%。不过，满堂红研究部分析人士认为，回笼资金的本地客有可能再次转变为大面积物业的买家，高总价物业的成交比重也会在3月有所回升。

　　价格控制将起双重作用

　　在“粤十条”细则中，提及政府在今年3月底确定十区两市的新建住房价格控制目标，简单来说就是规定一手楼的销售价格必须在一个相对较窄的范围内上下波动。

　　周峰认为，就主管部门层面上，这个价格目标基本是按“稳定”思维去控制，即一手楼价大升或大跌的可能性都比较小，这将产生截然不同的双重影响。一方面，有购买能力但想观察一段时间的客户，得知一手楼价“稳多跌少”，便会缩短观望周期，提前入市，但一手楼的总成本毕竟较高，且从银行借到高额度的贷款难度也大，客户转移到二手楼市购房的几率随之增大。而另一方面，主管部门可以在某种程度上“规定”开发商的项目定价，使其价格难以越出控制目标的上限，但却无法对二手小业主的放盘价进行限制，毕竟价格由市场需求来决定，那将不可避免地出现在某些板块或地段二手物业叫价高于一手楼价的情形，如此一来，又会迫使部分二手准客户分流。

　　周峰表示，就目前的市场状况来看，二手楼市吸引一手准客户的迹象较为明显，3月上半月经满堂红促成的住宅买卖宗数仅比2010年3月同期减少7%，传统旺季如期而至。(记者 孟庆利)