开盘当天去化73% 沪慧芝湖花园三期热销引热议

　　上周末(3月21日)，位于闸北大宁的慧芝湖花园三期开盘当天即去化73%，现场200多人排队的热销情况惊动了市场。网上房地产数据显示，慧芝湖花园三期上次开盘时的公示单价为29500—45100元/平方米，而此次推出的217套新房源的公示价格则在33000元—44400元/平方米。在价格没有出现明显下降的情况下，慧芝湖花园如何取得如此“骄人”的销售业绩，引起业内热议。

　　有分析人士就指出，慧芝湖花园三期上次开盘在去年11月上旬，到现在已经过4个月的客户蓄水期，其意向客户积累数量也比较充足。“加上前批房源销售中部分未能选到理想楼层的遗留客户，而此次开盘房源数量又不算太多，取得高去化率也就在情理之中了。”

　　中房信分析师薛建雄在接受记者采访时则认为，慧芝湖之所以能够逆市热销，主要原因还是价格因素起了主导作用。“因为此次销售的房源处于该楼盘的楼王位置，虽然价格较上一批有上升，但精装修每平米37000元的单价在周边来看还是具有相当的竞争力。”

　　而一位不愿透露姓名的业内人士就直言，现在的市场楼盘要取得好的销售成绩，只有两种选择：要么大幅降价销售，打出10%以上的折扣；要么采取营销手段，人为制造“热销”气氛。(记者 朱正炎)

　　附：楼盘营造热销气氛的常见的四种手段

　　第一，少量多批。一次只推出少量房源，或同批房源分几次开盘，每次的价格均小幅上调。这样的好处是既营造了“供不应求”的表象，又方便开发商试探市场价格底线。一般每批房源只推出几十套房源的开发商就是属于这种。

　　第二，捂盘蓄水。通过长时间允许参观咨询却不签约出售的方式，积蓄达到其供应房源数量1.5倍甚至2倍以上的意向客户，再集中选房签约。当开盘时就能轻松营造出排队买房，甚至连夜排队的情景，同时去化率也能保持的不错。

　　通常上下两批房源相差时间很长，或多次推迟开盘时间的项目很有可能采取这样的营销措施。

　　第三，雇人造势。在开盘当天请托到现场制造销售火爆的气氛，甚至雇人排队、雇人看房、从侧面帮助销售人员售房等手段，目的就是给真正购房者制造紧张的氛围，失去判断能力。一些开盘现场非常热闹，但确和实际去化情况相去胜远的楼盘，多半就用了这样的手段。

　　第四，机构行业内的假交易。与中介等中间机构达成协议，内部预定大批房源给第三方，造成成交大热的假象，吸引真正的购房者入场。再从第三方处将房源转给购房者。

　　采取这种手段的楼盘开盘时往往售楼处人并不多，却会告知绝大多数房源已经售出。业务员会故作神秘的表示如果购房者需要，可以通过内部手段获得其他人的退房。同时这样的楼盘，定金逾期和合同撤销的次数会比较高。