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刘先生：买房时一直强调要“五证”、“两书”齐全，请问是哪五证、哪两书？
伍开国：房地产“五证”是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及《商品房销售(预售)许可证》；“两书”是《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续、“五证”和“两书”是否完备。
张女士：我跟一房地产商签订了一份《商品房预售合同》，但未经备案登记。现房地产商想毁约，以合同未经备案登记为名主张合同无效，退回我已支付的购房款。请问开发商的主张是否合法？
伍开国：不合法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条的相关规定，除当事人在合同中约定备案登记为合同生效要件之外，是否进行备案登记对合同效力并无影响。此外，即使当事人在合同中约定了备案登记为合同生效的要件，但一方当事人已经履行了主要义务，对方接受的，未进行备案登记，合同依然生效。对于你的问题，因你已支付了购房款，已经履行了主要义务，即便是《商品房预售合同》中约定以备案登记为合同生效要件，合同依然成立并生效，房地产商有义务按合同约定履行。
朱先生：我跟张某签订了一份《房屋买卖合同》，2011年1月，张某将房屋交付给我使用，但一直未过户。2011年2月，因楼下住户发生火灾，导致房屋被烧毁，责任应由谁承担？
伍开国：你的问题应从两个层面予以考虑。一方面，根据我国相关法律规定，房屋毁损灭失的风险，交付使用前由出卖人承担、交付使用后由买受人承担，即不论房屋的所有权是否发生转移，由实际占有人承担风险。因此，对于你跟张某而言，虽然房屋未过户，在房屋交付使用后，非因张某的原因导致房屋毁损的责任，应由你自行承担。另一方面，你房屋的毁损是因楼下住户的大火所导致的，楼下住户已经侵犯了你的财产权，因此你可以向楼下主张赔偿。
陈女士：我跟一开发商签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定面积为120平方米。现开发商向我交付的房屋有132平方米，多出来的部分应怎么处理？
伍开国：如果你跟开发商签订的购房合同中，对面积误差的处理进行了约定的话，按照约定处理。如果合同没有约定，根据我国相关法律的规定，一方面你可以选择解除与开发商签订的购房合同，并要求开发商退回房款、支付利息；另一方面，你可以选择不解除合同，面积误差在3%以内的部分，属法律允许的部分，你应该按照你们合同约定的价款支付，面积误差在3%以外的部分，由开发商自行承担，你不用支付房款。
林先生：我买了一套房，房屋交付后，发现房屋存在质量问题。我能否以房屋存在质量问题为由解除购房合同？
伍开国：你能否解除合同，要视具体情况而定。商品房存在质量问题，并非任何情况下，预购人都可以解除合同。根据我国法律的相关规定，房屋存在质量问题，在两种情况下，预购人可以解除合同。一是房屋主体结构质量不合格，二是虽非主体结构质量不合格，但严重影响正常居住使用。你的房屋只有在出现以上两种情况时，你才可以要求开发商退房，并可以要求开发商赔偿。若出现一般的质量问题，你可以要求开发商维修，开发商拒绝维修或在合理期限内拖延维修，你可以自行维修，并要求开发商承担维修费用和因此造成的损失。
