楼市限价目标别成了涨价目标

　　各地近期陆续公布了今年新建住房价格控制目标，不少城市将房价涨幅设定为低于地方国民生产总值或居民可支配收入的增幅。偏高的涨幅空间让“限价目标”似乎成为“涨价目标”，这无疑会助长房价上涨的预期。单就房价与GDP和居民收入的历史走势来看，三者之间成高度线性相关，均互为内生，因此把这些指标作为调控目标值得商榷，观察人士认为，如果房价上涨预期得不到根本遏制，更严厉的调控措施还会出台。

　　按照“国八条”的要求，2011年各地方政府要根据“当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”制定房价控制指标。而目前各地出台的房价控制目标只是简单地与经济增速和居民收入增速挂钩，并没有更多地考虑居民住房的支付能力。

　　从房价收入比的角度看，把房价涨幅与GDP和居民收入增速挂钩缺乏指导意义。由于房价基数很高、房价收入比悬殊，即使涨幅很小，房价也超出许多购房者的支付能力。对于多数百姓来说，房价总额远远大于年度可支配收入，就算考虑金融杠杆，即使二者保持同样的涨幅，由于基数上巨大的差距，房价收入比也会越来越大。何况绝大多数城市的目标涨幅都在8%以上,因此，单就经济增速和居民收入增速来看，地产调控肯定达不到预期目标。

　　同时，控制目标“只涨不跌”，反而说明“涨价有理”，将会助长房价上涨的预期。以房价上涨较快的2009年和2010年为例，2009年房价涨幅按国家统计局的口径为1.5%，2010年为9.9%，如果这些城市的房价涨幅达到8%或更多，无疑会大大改变公众和市场各方的预期，助长炒作行为。

　　房价控制目标将直接影响后市的预期和走向；楼市调控的成败，更关系着各级政府的公信力。目前公众关注的焦点无疑是房价何时下跌，跌多少，其持续的广度和幅度将影响未来的新开工和土地购置，也决定着政策观察期的长短。

　　目前的调控可能难以改变大城市高房价的现实，政府更多是抑制房价泡沫的加速扩大，并补偿前期保障房工作的缺失，通过加强低收入群体的保障、抑制高收入阶层的过度投机，达到住房市场的相对平衡。在国八条出台和建设1000万套保障房政策出台后，住房市场已经出现了明显变化，成交萎靡已经对开发商和市场心理产生一定影响，房价快速上涨的态势得到遏制。在保障房方面，各地政府已经明确具体任务，一些公司积极开工。

　　从历史上看，销售面积连续两个季度的持续下跌，会带来房价明显下降。就2008—2009年来看，销售面积在持续10个月下降后，住房销售价格指数才出现同比为负的情况。虽然当时的内外经济环境和调控的力度广度与现在截然不同，但如果销售面积在二季度持续盘整，在税费和信贷的约束下，地产市场明显降价的概率比较大。

　　反之，对于公布的房价控制目标,如果市场简单理解为继续上涨，从而引发非理性投机，那么很可能导致新一轮调控。从资产价格的走势和通胀形势来看，我国目前已不能再承受内生的资产价格暴涨。如果房价继续上涨，政府将出台更为严厉的措施，包括扩大限购、信贷继续收紧和定向行政调控等。中证证券研究中心 张泰欣