“今年广州土地拍卖将改变以往单一竞价的方式，部分地块推出前会先设定一个保密的最高地价，如果竞买人提出的竞买价格超过最高地价，就看谁愿意承诺配建更多保障房。”广州市国土房管局有关负责人在近日公布今年经营性用地的出让计划时，提出了“未必价高者得”的拍地新思路，对可能出现高地价的商品住宅用地，将采取配建公共租赁住房、“限房价、限套型，竞地价、竞配建”，或综合招标等公开出让方式确定受让人。
根据2011年经营性用地的出让计划，今年公开出让的住宅用地达3.37平方公里，超过过去两年实际出让的平均值，其中中心六区占比超过58%，而商服用地则将有2.2平方公里。除正式计划外，市辖10区今年预安排了4.47平方公里的商品住房用地以及3.3平方公里的商服用地，将根据市场运行、土地储备等情况适时适量推出。文/图/表：记者陈白帆
土地出让新招
“勾地”制度全面实行
在近日召开的土地出让计划发布会上，广州市国土房管局有关负责人明确表示：“为促进广州土地市场的公开透明，今年土地出让将实行用地预申请制度(即‘勾地’制度)，出让计划对外公布后，无土地市场违法违规行为的自然人、企业或联合体可以向市房地产交易登记中心提出‘勾地’申请，承诺愿意支付的价格，也可以对出让地块提出相关建议，我们将根据‘勾地’和市场运行情况组织地块公开出让。”
据了解，目前市国土房管局已制定土地预申请办法，将于近期报市法制办审查。目前全市除萝岗、南沙外，其余八区的居住用地和商服用地的预申请都可以向广州市房地产交易登记中心提出。
限价房用地将
纳入保障房用地范围
在《广州市2011年市辖区经营性用地出让计划宗地表》中，并未体现限价房用地。对此，广州市国土房管局有关负责人表示，限价房用地将被列入保障房用地范围内，已从商品住宅体系中脱离。
目前广州市正在研究制定广州市住房保障“十二五”规划和2011年保障房建设计划(该计划将于近期报市政府审定后执行)，对保障房用地予以单列，做到“应保尽保”。同时，土地出让净收益用于保障性住房建设的资金比例将进一步提升。2011年将保障性住房建设资金在土地出让净收益中的提取比例从目前的10%提高到13%，并将在此基础上逐步建立土地出让收入溢价部分阶梯累进提取机制。广州市国土房管局有关负责人表示，广州去年的土地出让收益为400多亿元，在全国各城市中排在第10位以后，但广州GDP却位居全国第三，达到10500亿元，这也说明了广州不是唯土地财政的城市，而且广州对土地出让金的要求也不是刚性的。
土地市场今年四大热点
●拍地方式改变单一竞价
荔湾高尔夫球场地块
将首尝“限地价、竞配建”
在拍地方式改变单一竞价的情况下，将于4月28日拍卖的荔湾高尔夫球场AF030448地块除规定竞得人须配建30000平方米的保障性住房外，还将成为全市首个采取“限地价、竞配建”方式确定竞得人的地块。
广州市国土房管局有关负责人介绍，“限地价、竞配建”是指对公开出让的商品住宅用地设定公证保密的最高限制地价，竞买人报价不超过最高限制地价的，价高者得；当竞买人报价达到最高限制地价后，竞价转为竞配建保障性住房的建筑面积，报出配建面积最大者为竞得人。
国土房管局有关负责人指出，这种创新商品住宅用地公开出让方式，有利于抑制地价非理性过快上涨，合理引导楼市投资和消费预期；有利于多渠道增加保障房供应，切实加大住房保障力度。广州市国土房管局已经制定了“限地价、竞配建”公开出让的操作程序和配建保障性住房的管理办法。
区域行情
去年推出地块楼面地价已过七千
根据记录，荔湾原高尔夫球场从2010年开始陆续推出住宅地块，于去年7月首批推出的A、B两块被央企中国铁建地产集团以7400元 /m2和7296元/m2拿下。在2个月后的一场拍卖会上，保利又以18亿元拿下D、E地块，将建16栋高层单位。而F地块则被隽御管理顾问有限公司以7.1亿元竞得，折合楼面地价6668元/m2。
●中心六区亦有巨无霸地块推出
天河广氮多块靓地值得关注
而在最受市民关注的市中心六区范围内，今年也有白云区金沙洲、天河区广氮、小新塘村，荔湾区大坦沙、原高尔夫球场地块值得开发商留意。
其中金沙洲将推出约13万平方米地块，位于金沙洲广佛交界处，周围有山有水，附近主要有位于万科·四季花城和万科IDEA爱地住区两个住宅项目。天河广氮地区在去年推出首块住宅用地，以8124元/m2、总价12.9亿元被深圳市天健房地产开发实业有限公司拿下后，今年广氮地区将陆续推出4幅住宅地块，占地面积近20万平方米，建筑面积约57.5万平方米。荔湾今年也有巨无霸地块推出，新推的大坦沙铁路以北地块占地约27万平方米，建筑面积约59万平方米。另外，占地约17.3万平方米的小新塘村地块也将推出，目前规划建筑面积还未确定。
记者留意到，杨箕村的一块占地约2.3万平方米的地块也被纳入居住用地范围内，市国土房管局有关负责人表示，该地块不属于今年1月推出的杨箕村地块范围，目前规划建筑面积仍需待定。同时，预计占地面积约15万平方米的三旧厂地块也会在今年推出。
区域行情
杨箕村地块楼价至少3万元/m2
目前，金沙洲的楼价主要在1.5万~2万元/m2(包装修)，今年将推出的金沙洲B3711B-08地块就在万科·四季花城对面，有湖有山，预计将会引来众多开发商的争夺。大坦沙目前在售的项目为万科·柏悦湾，近期售价在1.85万元/m2(包装修)左右。杨箕村地块周围在推项目主要集中在对面的珠江新城，价格多在3万~6万元/m2(包装修)。因此，开发商们普遍认为，以后杨箕村地块所推出的住宅，价格至少会从3万元/m2起。
●番禺成最大土地供应户
番禺新客站首次推出住宅地块
番禺新客站将成为广州未来居住和商服用地的又一主要供应地。《广州市2011年市辖区经营性用地出让计划宗地表》显示，番禺新客站今年将推出4块居住用地和16块商服用地。其中4块居住用地占地约8.3万平方米，建筑面积约30万平方米。
除番禺新客站将推出16块商服用地外，琶洲也将推出13块商服用地，大学城将推出8块商服用地，全市今年共预计推出62块商服用地。
据了解，广州今年将继续增加商服用地供应，居住用地与商服用地供应量的比例约3:2。2011年商服用地正式出让计划安排琶洲、大学城、新客站以及珠江新城、白云新城等重点功能区0.57平方公里用地。此外，还对琶洲、医药港、金沙洲、大学城、新客站等地区的商服用地做了预计划安排，将视土地市场情况适时推出。
区域行情
周边暂无一手楼
二手房均价万元左右
据了解，目前番禺新客站周围暂时没有一手房在售，而二手房则主要来源于祈福新村、锦绣生态园、南奥等大型社区，价格多在1万元/m2左右。因此，今年番禺新客站周围居住用地和商服用地的同时推出，也标志着新客站板块进入快速发展阶段，已有不少地产大鳄对该板块的土地表现出浓厚兴趣。
●大学城教师公共租赁房项目有新进展
大学城又推出4宗居住用地
记者在《广州市2011年市辖区经营性用地出让计划宗地表》中见到，今年大学城还将推出4块住宅用地。针对之前很多人关心的大学城老师住房问题以及大学城是否应该安排经营性土地出让的问题，广州市国土房管局介绍，之所以安排了大学城4宗、约3.64公顷的用地出让，最主要是考虑到大学城教师公共租赁住房建设项目的一期用地已经得到了落实。下一步，广州还将在大学城南岸新造镇大学城二期用地内继续安排选址建设大学城教师公寓，继续推进该大学城教师就近居住问题的解决。
广州市国土房管局有关负责人表示，大学城规划选址于广州“南拓”中轴线的重要节点——番禺新造镇小谷围岛，总规划面积17平方公里，其中，高校教育用地约10平方公里，占58.8%，全部划拨给进驻的高校使用；保留村的用地面积约1.1平方公里；居住、商业办公、教育科研等用地0.63平方公里，其中政府可获得土地增值收益的居住和商业办公用地只有0.45平方公里，仅占总用地面积的2.6%；其余用地为生态和市政基础设施用地。2003年以来，广州市政府已在大学城开发建设上投资106.2亿元(不包括地铁投入)。关于大学城教师公寓建设问题，据悉，各方面已达成了具体实施的一致意见，现已明确在大学城内外就近选址建设教职工公共租赁住房的方案，并以此作为长远解决大学城教师居住问题的主要方式。
区域行情
楼面地价过九千
在售楼盘均价2万多
近3年来，大学城一直都有住宅地块推出，其中城建地产仅在2009年就拍下了大学城9幅住宅地块，几乎形成了对大学城住宅地块的垄断，楼面地价最高达到9503元/m2。目前，大学城首个纯住宅项目大学城·馨园已在去年推出了首期单位，价格基本在1.8万元/m2(毛坯)左右，二期产品有望在今年4月或5月推出，预期会去到2.5万元/m2(包装修)以上，主要为140~280平方米的大平层及复式单位。而城建地产也将在今年内推出其在大学城的首个项目星汇文华。（陈白帆）
