北京房价下降：房地产市场的“黑天鹅”事件

　　昨天，各大媒体都关注了一个消息：今年3月，北京商品住房市场成交量持续回落，成交均价为每平方米19679元，环比下降26.7%，同比下降10.9%，为19个月以来首次同比下降。

　　这让人想起前几天温总理在浙江的讲话：中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚定的，各级政府要切实担负起责任。

　　市场可能会问，多年来，为何调控政策出了一波又一波，住房价格越调越高，利益冲突则越来越大？由于十几年来中国住房市场从没有出现过周期性调整，更没有出现价格真正下跌，导致整个市场都预期房价只是会上涨而不会下跌。由于市场经验显示房价只上涨不下跌，靠调控政策让房价立马回归理性就极不容易。虽然北京新房价格变化还不能充分证明房价就此进入下行通道，但房地产市场的“黑天鹅”事件终究还是出现了。

　　所谓“黑天鹅”事件，是指在近代欧洲，一千多年见到的天鹅都是白色，于是有人就得出结论，所有天鹅都是白的。后来欧洲人到了澳大利亚，一上岸竟然发现了有黑天鹅，从根本上颠覆了过去一千多年观察总结出来的“真理”认识。《黑天鹅》一书作者就把这种有颠覆性影响的事件看作“黑天鹅”事件，这类事件的特点归结为：一是发生的几率很小；二是该事件一旦发生将完全颠覆以往积累的经验；三是这种事件事前是不可准确预测。

　　十几年来，国内房地产市场出现前所未有的繁荣，住房需求越来越膨胀，绝大多数人至今仍认为房价只会上涨不会下跌。这是很危险的预兆，如果政府不作调控任其发展，楼市最后只能以“硬着陆”崩盘收尾。引发全球金融危机的美国次贷危机，让国家和人民皆受其害，就是个活例子。可政府若要进行住房宏观调控，必然会暂时有限度地伤害到市场，因为只有既切中要害，又有相当力度的政策，才不那么容易被乐观预期对冲掉，不会被利益集团消解掉。

　　2010年以前，由于没有根据住房的投资与消费采取有效的区别性调控政策，导致国内房地产市场几乎成了人类历史上投机炒作最严重的市场。而过度炒作，特别是过度使用银行金融杠杆炒作，不仅会制造整个社会财富分配不公平，严重伤害多数人的利益，而且还增加金融市场的风险，埋下金融危机、银行危机及经济危机的因素。从历史上来看，任何一个国家的房地产泡沫吹大后，最终总是要破灭的。美国、迪拜、爱尔兰、西欧都是如此。

　　因此，温总理指出，当前中国房地产市场的问题，不仅是最大的民生问题，关系到广大民众的切身利益，而且关系到国家经济健康稳定发展、关系到整个社会和谐稳定。住房的问题既是经济问题，也是社会问题及政治问题，所以政府对此问题不可短期化处理。

　　如果任由楼市泡沫发展，楼市“黑天鹅”事件就只会发生在经济“硬着陆”崩盘时。为了避免这种悲剧发生，2010年以来，区别投资与消费的调控政策逐渐明确，并逐渐显效，北京市新房房价19个月以来首次同比下降，算是一个可以接受的“黑天鹅”事件。

　　□易宪容

　　中国社科院金融研究所研究员