【阅读提示】被称为“史上最严厉的楼市调控政策”——“新国十条”自去年4月17日出台已经整整一年了。中国房地产市场过度投机行为是否得到了抑制？部分城市房价过高、上涨过快的局面又是否有所改变呢？
一线城市传来降价消息
新“国十条”出台一年来，楼市调控层层发力，组合拳迭出，在限购、房产税、限价等手段的多重作用下，“遏制房价过快上涨”已取得明显成效。
国家统计局数据显示，2月份70个大中城市新建商品住宅环比价格下降、涨幅缩小的城市个数明显增多；同比价格下降的有1个城市，同比涨幅回落的有31个城市。
在成功“遏制房价过快上涨”的基础上，近日，北京、深圳等一线城市传来了3月楼市成交均价、成交量大幅下滑的消息。
然而，虽然数据上传来了一线城市房价下跌的消息，但实际上生活在一线城市的老百姓并没有感受到房价的下跌。在近一年的楼市调控中，各类房价变动消息不断充斥市场，“一时涨、一时跌”，房价走势仿佛走入迷魂阵，购房者犹如雾里看花般无法适从，心理也跟着此起彼伏。
真降还是“假摔”？
正当购房者因一线城市房价松动而松一口气时，上市房企一季度销售业绩却再次绷紧了市场的神经。
数据显示，万科、保利、金地一季度销售金额分别同比上涨135%、72%、82%，销售面积分别同比上涨144%、30%、45%。
而记者在刚闭幕的2011北京春季房地产交易会上采访发现，参展的北京各楼盘，不论位于中心区还是外围区域，房价均未出现明显下跌迹象，也未见开发商打出非常规大幅打折促销宣传，部分项目价格甚至较前期有所上浮。
一边是一线城市成交量、成交均价现新低，一边是上市房企在二、三线城市实现“大丰收”，而记者走访则发现北京房价依旧“坚挺”。由此可见，房价走势并未明朗化，依旧处于僵持状态。
对此，北京大学公共经济研究中心研究员韩世同说，成交均价与楼盘地段密切相关，并不能真实地反映房价走势。因此结构性因素导致的房价下滑仅反映在数据上，而不能反映在老百姓的生活中。这就是在数据上房价有所下降，但老百姓却没感觉到的原因。
购房者能感受到降价的才是真降
专家认为，只有当购房者切身感受到房价下滑的时候，才意味着房价出现了真降。而在一季度房企销售均价涨幅超标，以及房企现金流不足、高存货、流动负债大量到期的情况下，年内房价或将真降。
流动负债增幅很高，今年下半年将出现还贷高峰。届时，房企资金链将处于紧绷状态。”
“国内贷款”和“定金和预收款”一直是房企资金来源中的“两条腿”，各占1/4左右。然而，在多次上调存款准备金率和加息的背景下，“国内贷款”这条腿顿时被砍短，房企资金压力不断上升。因此，如何填补“国内贷款”下滑带来的窟窿，是房企要共同面对的问题，而存货变现无疑将是最容易，也最现实的方法。
黎文江说：“下半年，房企将处于有存货没现金的状态，因此很有可能选择降价出货以回笼资金。”届时，购房者或将真正感受到房价下降。综合新华社、中央电视台消息
