3月份房地产数据显示拐点已不远

　　昨天房地产数据公布，从一些前瞻性数据看，房地产市场拐点隐现。

　　3月份70个大中城市住宅销售价格，同比下降的有2个，比2月份增加1个，同比涨幅回落的有46个城市，比上月增加16个。3月份，同比涨幅在5%以内的有26个，比2月份增加2个。由于二手房住宅价格注水成分较多，新建商品住宅的网签数据相对准确得多，从新建商品房住宅价格看，70个大中城市中，环比价格下降的有12个城市，持平的有8个城市。相对较为敏感的环比数据下降和持平的城市个数增加了6个，环比涨幅比2月份缩小的城市有29个。

　　这是调控政策效果积累后的成果，这样的数据虽未必令人满意，但价格拐点隐现，房价走稳有了基础。

　　最乐观的看法是，新建商品房价格环比下降。环比持平、下降、涨幅缩小的有35家，占比一半。从同比来看情况显然并不乐观，虽然46个城市涨幅回落，考虑到去年上半年房地产价格处于历史高位区域，定基较高的石家庄等城市依然处于历史高位，说明一些三、四线城市的房价上升依然较疯狂。

　　以上数据说明，中国的房地产调控从环比看起到了一定的作用，但地区性失衡的现象越来越突出，三、四线城市把其他地区的限购当作了扩张地盘的机会，他人之降价就是自己之涨价的机会。如果三、四线城市房价继续上升，将导致工商业成本急速蹿升，透支中国中西部地区未来经济发展的空间。因此，在着重调控一线城市的同时关注三、四线城市的逢低扩张，是未来调控工作的要点。

　　春江水暖鸭先知，投资品都有先行指标可供观察。在房地产市场，成交量与商品房库存这两大重要指标，说明市场总体而言已经转向平淡，未来只存在短暂的结构性投资机会。

　　成交量总体处于下行通道之中。3月是房地产市场的传统旺季，各城市交易量较2月有所上涨，但回暖乏力。中房指数研究院的数据显示，3月该机构监测的30个大中城市中，七成城市楼市成交量环比上涨，相比去年3月，则有近八成城市同比下跌。所监测的重点城市同比全线下滑，总体下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，达到48%，南京、杭州下滑幅度也超40%。标志性的高房价城市出现拐点。中国房价第一高的温州，今年一季度房地产市场降温明显，二手房成交量创下近三年来一季度交易量最低纪录，呈现出“量跌价滞”的局面，新房销售价格环比有所下降，有9宗土地相继流拍。

　　作为投资品遵循的规律就是量在价先，成交量大幅下滑、现金流吃紧是市场价格松动的前兆。与去年下半年开始的调控、成交量下滑相对应，上市房企的现金流下降而库存上升。据Wind的统计显示，按照申万一级行业分类，截至4月11日，两市已共计有84家上市房企公布了2010年年报。数据显示，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。另一组数据显示，可统计的81家上市房企2010年末的存货总量达7520亿元，同比增长42.3%。81家上市房企中，69家的存货出现不同程度的增长，其中，万科、保利地产、金地集团和招商地产的存货分别增长了48%、83%、12%和27%。按照目前的形势，房地产行业在未来半年将出现洗牌。

　　目前调控处于关键阶段，拐点不明显，成交量反复震荡，2月下行后3月出现回暖，房价争夺战正酣。只要调控放松，房地产就会马上成为抗通胀的重要投资品。另外还要注意的是要防数据失真，因为今年地方政府出台的限价标准多是针对新建住房，而且把保障房也包括在内了，因此，要明白未来房价数据与此前的房价数据范围已不同。

　　□叶檀(知名财经专栏作家）