深圳写字楼物业只租不售趋势渐稳

　　住宅方面的限购政策一波紧跟一波，投资者们纷纷收手，部分资金流入商业地产领域使得商业地产领域呈现出与以往不同的特点。日前，在一场绿色建筑发展研究讨论会上，来自DTZ戴德梁行的市场研究专家透露了写字楼市场的新趋势——— 一方面，深圳越来越多的写字楼物业进入了只租不售的单一产权时代；另一方面，在住房方面受到抑制的热钱进入写字楼也使得写字楼租金上涨，这将在未来的几年之内造成写字楼内业态的细分和集聚。

　　只租不售单一产权物业成趋势

　　住宅市场上的大棒不断落下，一时间，市场的朦胧似乎让买家一时无法看清走势。然而在写字楼市场上并不是那么复杂。业内人士认为，政策的收紧对于写字楼市场来说其实是有着推进作用。

　　根据仲量联行的第一季度深圳房地产市场报告显示，2011年一季度深圳甲级写字楼市场受到供应量减少的影响，全市整体空置率维持在低位水平。租赁市场继续有大量项目推出，租金升幅有所收窄。投资气氛利好，罗湖区写字楼项目逐渐成为投资者新宠。

　　在不受太多政策影响的局势下，供应和需求是决定市场最为关键的因素，记者了解到，2011年深圳甲级写字楼市场预计共有43万平方米的新供应量，项目大部分位于福田区。仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示，随着供应量增加，市场有转向租户市场的倾向。此外，随着企业升级搬迁和扩张的需求不断增加，新落成项目的入驻率将很快得到改善。后市预期租金仍将稳步攀升，其中，福田区甲级写字楼的租金继续在高位运行，但增幅将有所放缓。

　　DTZ戴德梁行写字楼部主管罗进良表示，目前很多的写字楼已经开始向只租不售的单一产权物业转型，“越来越多的开发商意识到，中心区的资源其实是一个极其稀缺的资源，那么与其拿出来销售不如拿出来出租，以香港中环或者上海等经济更为发达的同区域地段来进行比较，这样的地段资源价格的上涨极其惊人，因此把持在手里是越来越多的开发商的选择”。他介绍说，目前该区域已经有6—7家写字楼物业完全是只租不售，而在未来，将会有越来越多的物业呈现这种状态。

　　租金上涨压力下租户业态变化

　　记者了解到，目前的写字楼市场，租金的逐步上涨仍是市场大趋势。仲量联行的报告显示，在2011年一季度，深圳甲级写字楼市场并无新竣工项目，供应减少使全市整体空置率改善，回落至13%，环比下降2.8%。在租赁需求带动下，租金陆续增长，一季度的全市平均租金为140.8元/平方米/月，环比增长1.2%。

　　高租金也使得写字楼里的租户呈现出新的特征，一些承受力强的且实力较为雄厚的行业仍继续在中心区领域写字楼办公，但是包括物流、运输等行业则因为其本身的一些特征逐渐搬离了原本的区域，市场对高端客户的竞争趋于激烈。

　　罗进良对比了香港中环写字楼业态变化的过程说：“写字楼物业应该说是经济发展的晴雨表，在成本和利润的指引下，香港和深圳的发展趋势应该是一样的，今天的中环其实就是非常明显的金融业业态，深圳目前也呈现出这种的趋势，在未来，租金的压力也会使得各个区域物业租户发生变化”。

　　在南山区，写字楼市场也进一步成熟，此前以区域性需求为主的状况也逐渐有所改变，全市范围内的能源、物流、贸易类的企业成为南山区写字楼市场的主要需求。DTZ戴德梁行的一季度分析报告显示，片区内的空置率在过去一年也有明显下降，从去年初的22.9%大幅下调19.6个百分点至今年初的3.3%。在前海大开发以及深港一体化进程的推进下，南山区未来巨大的发展空间将继续为物业市场向好发展提供支撑。

　　记者　苏妮