成交萎缩资金趋紧 严控下房企“创新”寻突围(2)

　　调控倒逼房企融资创新和产品转型

　　在近期各大上市房企公布的2010年年报中，房企多元化经营策略在提速。一方面是在国内融资渠道收紧的情况下，要加大融资力度；另一方面是，产品线也在逐步向二三线城市以及商业地产和保障房领域推进。

　　刘晓光说，在调控成为常态的形势下，开发商在业务模型、管理模型、融资模型上需要不断创新，才能适应新的形势。

　　随着国家货币政策逐渐收紧，银行信贷受到压缩，房地产基金作为房企融资渠道的重要性日益凸显。清科研究中心发布的统计报告显示，今年一季度，国内共计募集完成房地产基金5只，募集资金9.6亿美元。房地产基金的募集活跃度自2010年起开始回升，年内共有10只基金募集到位18.59亿美元。进入2011年，房地产基金募集进一步提速，且其中多由专业房地产企业参与设立，基金规模逐步扩大。清科研究中心预计，2011年将是私募房地产基金募资、投资集中发力的一年。

　　房地产并购市场也已是风生水起。据清科研究中心数据显示，2011年前2个月，房地产行业的并购依旧保持去年的火爆态势，房地产行业共完成22起并购交易，超过2009年全年的并购案例数，并购金额为11 .50亿美元，并购金额将近去年全年并购总额的一半。

　　一线城市的政策高压使得楼市成交量急剧萎缩的同时，二三线城市的房地产成交却处于稳步上升的态势。日前，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的“2011年一季度房企销售榜”指出，上榜企业在三四线城市布局的优化，以及在商业地产方面转型的成功，成为销售不错的主要原因之一。潘石屹说，目前很多开发商在调整战略，朝商业地产转移，在躲避保障性住房的冲击的过程中，未来开发商竞逐的热点将是商业地产。

　　朱中一说，在持续调控背景下，开发商要想生存应该做好市场区域定位和产品定位，但即使布局二三线城市也应该理性定价，进军商业地产也应慎重考虑自身的特点，不能盲目进入。

　　“房地产业依靠高杠杆、低利率的时代过去了；依靠房价持续上涨的盈利模式过去了，房地产商们先要学会在正常市场环境下生存。”住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮说。(记者 王晖余 王存福)