商品房拟实施反暴利规定 后续房地产调控将出台

　　国家发改委价检司司长许昆林26日晚间对媒体披露，正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。

　　记者昨日从发改委了解到，可能会通过界定平均行业成本等方法来界定房地产开发商的暴利行为，但目前还没有具体实施举措，也没有具体的时间表。

　　昨日，发改委一位内部人士表示，目前对外披露要治理房地产行业暴利的情况，就是要向外界说明，价格主管部门对于房价的治理措施不仅仅是一个手段，而是一整套的方案，下一步各部委还将会陆续出台调控措施。

　　发改委内部人士还表示，治理暴利在任何一个国家都非常难，如果要开始治理，肯定会遇到很多阻力，下一步发改委在研究相关决策之前会征求住建部等其他部门的意见，也可能会出台征求意见稿。

　　■ 分析

　　1 房产项目是否暴利难界定

　　昨日，高策地产机构董事长李国平认为，对于房地产的暴利，现在没有认定标准。如果有的项目拿地成本低，又赶上市场快速上升卖出高价，就容易产生暴利。但另一方面，高价不一定意味着暴利，有的项目拿地成本高，售价肯定也会高。

　　国家发改委一位人士也表示，目前核定暴利的标准确实很难。他认为，可能还是会从平均行业利润来界定，此外还要调查摸清楚房地产行业的成本，例如通过会计事务所介入审计的方法获取数据，先界定水平利润，然后再来认定。

　　2 新规显政府调控房产决心

　　有开发商表示，如果给商品房利润率画一条标准线，则不是市场化的做法，也会影响房企开发企业提升楼盘品质的积极性。

　　李国平认为，有关方面透露对房地产研究实施反暴利规定，这就说明楼市调控没有放松的信号。由于具体办法还不明确，现在难以判断对市场的影响。多位业内人士也认为，商品房反暴利更多的是展现政府坚持调控的决心。

　　中欧国际工商学院经济学与金融学教授许小年也在微博上表示，房地产的高利润率来自政府对土地供应的垄断，人为制造短缺。“打破垄断、鼓励竞争是消除暴利的根本措施”。

　　3 机构报告称房产毛利润率30%

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，从上市房企报告看，房企利润率并不高。今年一季度，龙头房企万科毛利润率35.2%，净利润率只有16%。保利地产一季度综合毛利率50.2%，净利率19.5%。去年底，中国社科院等机构联合发布2011《住房绿皮书》指出我国房地产毛利润率达30%。

　　不过，也有北京开发商表示，不同的楼盘净利润水平不等，许多普通商品房利润率并不高，按照一个项目做3年平均，年利润率只有8%左右。

　　房价两万成本几何？　(单位：元/平方米)

　　土地成本(楼面价) 8000

　　毛坯房建安成本 2500

　　契税、营业税等各项税费 2200

　　营销管理费用 1100

　　市政、财务费用 600

　　环评、设计等费用 300

　　合计 14700(记者钟晶晶张旭)