《海南省物业服务收费管理办法》5月1日起正式实施，整部法规有很多制度创新。现实中突出的物业纠纷难题几乎都能在该法中找到解决办法。那么，我省物业纠纷集中在哪些方面？症结在哪？根据新出台的《办法》，如何处理这些物业方面的问题？记者采访了海南资深职业律师钟敏，请他结合我省实际情况，为市民一一解读新法规中的亮点及物业纠纷的破解之道。
房未售出前由开发商缴物业费
【案例】 2007年，来自北京的王先生在海口购买一套78平米小区房。按照合同约定，小区本应当2008年11月交付给业主，但因为种种原因房屋迟迟无法交付使用。直到2010年初，小区房屋才符合交付手续，并正式交付给各业主。因为拖的时间长，王先生到了去年下半年才办理交接，并开始购买建材进行装修。但是，物业公司却要王先生从2008底开始缴纳物业费，具体标准是从2008年11月至2010年王先生装修期间，按照70%标准缴纳物业费。王先生认为，即使要补交物业费，也应当从房屋可以交付之日开始算起。但物业表示如果不缴纳前期物业费，就不提供楼梯的智能防盗门钥匙。
【解读】 根据《办法》22条规定：物业管理区域尚未出售或已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由开发建设单位按照物业管理区域同类物业的标准全额交纳。这意味着，小区从有物业管理开始，所有的物业都必须承担全额物业服务费，但是在没有交付给买受人前，该费用必须由开发建设单位承担。
物业费可采取包干制或酬金制
【案例】 “有的小区收费比较低，服务只要跟得上就可以了。可是像我们小区，收费不低还经常遇到丢失、盗窃的问题，有的保安服务态度也不好，只知道收费。”海口市民张先生反映，目前一些小区物业因为服务意识不强，总给人一种“只收费，不管理”的感觉。
【解读】 根据《办法》第12条、13条规定，物业服务收费实行市场调节价的，建设单位或物业服务企业与物业买受人或业主应当签订服务合同，合同应载明服务内容、收费项目和收费标准。同时，业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的形式约定物业服务费用。
实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度决算情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
小区可按服务级别来收物业费
【案例】 市民董先生反映，他所居住的海秀路某小区，只有2栋高楼和一些简单的绿化和小面积停车场，物业费却按照每平米2元的标准收取。“物业没有什么服务，只是在门口设有一个保安，却收取这么高的物业管理费，究竟合不合理？”
【解读】 从5月1日起，我省将对普通住宅物业服务收费采用新规。按照新规细则，普通住宅物业服务将实行“星级”管理。根据住宅小区的物业服务标准分为“一、二、三、四”4个等级，服务标准等级的高低，将成为物业收费的衡量标准。
其中，一级物业收费标准：高层物业2元/平米，多层带电梯物业1.5元/平米，普通多层物业1元/平米；二级物业收费标准：高层物业1.5元/平米，多层带电梯物业1.2元/平米，普通多层物业0.8元/平米；三级物业收费标准：高层物业1.2元/平米，多层带电梯物业1元/平米，普通多层物业0.6元/平米；四级物业收费标准：高层物业1元/平米，多层带电梯物业0.8元/平米，普通多层物业0.5元/平米。上下浮动不超过20%。
4个等级的物业服务内容，共分6个大类，包括基本要求细则、房屋管理细则、公共设施细则、公共秩序细则、绿化服务细则。
公共区域如何使用业主说了算
【案例】 地下室、外立面等小区公共区域使用管理，是物业纠纷和矛盾比较集中的问题之一。有的开发商和物业同属一家公司。张小姐告诉记者，自己在南沙路某楼盘购房，结果发现购房合同中居然要求购房者把楼盘外立面的广告收益让给开发商指定的物业。这样合理吗？
【解读】 根据新规，小区公共区域使用需经过经业主委员会或业主共同决定，物业服务企业利用物业共用部位、场所、设施设备进行经营的，应当按照规定办理有关手续，经营收入扣除物业服务企业经营成本、相关税费后，其收益分配按合同约定执行，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
小区公摊收费不可以随便“摊”
【案例】 “公摊收费那里，没有任何解释，后面数字写多少，我们就交多少，我们没有找物业算细账，也是看着钱数不太多没时间计较。但是这不代表我们不重视这个问题。”海口市民张小姐对记者说，她的说法，代表了质疑物业公摊问题的市民的主要看法。
【解读】 根据新规，物业管理区域共用部位和共用设施设备用水、用电应当安装独立的水、电等计量器具计费，未按规定独立设置计量器具的，其费用由物业服务费列支，不得向业主分摊。
物业管理单位和业主委员会办公用水、电费用，经营性的商铺、游泳池、球场、会所、停车场等经营活动场所水、电费用，不得向业主或使用人分摊，应单独设置计量表，由物业服务费或经营收益列支。
物业服务收费按法定产权建筑面积计收，可以按月、年收取。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中建筑面积为准。
物业服务企业应当积极采取措施，加强对物业管理区域水、电的管理，降低公共水电损耗，减轻业主、使用人公摊负担。
