昨日，中国社科院在京发布2011年《房地产蓝皮书》(以下简称蓝皮书)。蓝皮书称，今年中国房地产政策调控将面临攻坚战，更严厉的调控政策可能被迫陆续出台。住房持有环节或成为调控重点。蓝皮书还建议，政府应该开征房地产持有税，改变“重流通、轻持有”的房地产税费思路。蓝皮书还预计年内房价走势出现分化，中高档房价走高，低档房价走低。而今年从纳入保障房统计的平均房价来看，将呈现下调趋势。
住房持有环节可能成为调控重点
“更严厉的调控政策可能将在2011年被迫陆续出台。”据该蓝皮书解释，近年来，面对房价快速上涨，我国政府不断加大房地产市场调控。尤其是2006年以来，由国务院和国办颁发针对房地产市场的调控文件达11项，土地供给、交易税费、金融约束、结构限制等政策措施均被采用，但房地产市场特别是住房市场投机性需求仍未被有效抑制。
由于土地供给、交易税费、金融约束等政策工具往往只针对新增市场，较少触及既得利益，进一步严厉的调控政策可能向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来政策调控的重点，将严重影响多套住房持有人群的既得利益，增加政策出台和实施难度。
同时，“利益集团阻挠可能导致政策实施出现反复。”蓝皮书指出，更严厉调控的政策措施将对地方政府的土地财政、开发企业利润形成产生不利影响，也将直接冲击多套住房持有人群的保值增值利润预期。
一旦由于政策调控导致房价实质性下降、房地产交易萎缩、房地产开发下降，地方政府、开发企业及多套住房持有人群等利益集团必将以“保增长、促稳定”等对调控政策的执行施加压力，导致调控政策实施出现反复。
蓝皮书预计，在调控政策进一步收紧的情况下，今年房地产开发商或再次出现市场观望态度，商品住房供给增幅将放缓。
房价可能分化：中高档走高、低档下调
蓝皮书指出，今年房地产市场结构分化，商品房供给增幅放缓，保障性住房加大入市力度，年内商品房价可能进入相持态势，房价走势出现分化格局。
一方面，中高档商品房价存在走高压力，低档商品房价存在下调压力。商品房市场供给层面增幅放缓，需求层面取决于潜在的巨大投资、投机性需求能否转化为实际需求，而这种转化的关键在于调控政策和政策预期，也取决于开发企业的控盘实力。
蓝皮书分析认为，2011年初国家提出当年1000万套、“十二五”3600万套的保障性住房建设目标，必将形成中高档商品住房供给进一步趋紧、低档住房供给大幅增加的强烈预期，导致中高档房价存在走高压力，低档房价存在走低压力。
其次，由于政策实施存在反复性，导致市场主体对未来政策预期的不确定性，潜在投机性需求向现实需求转化将有所收敛但转化动力仍存。而且，经历2008～2010年间短暂V形调整反转的经验和教训，房地产开发企业控盘愿望大大加强，经历2009～2010年火爆的销售市场繁荣，房地产开发企业也积累了巨额的销售收入和利润，控盘能力也大大增强。
平均房价将呈下调趋势
蓝皮书指出，在商品住房市场中中高档房价走高，低档房价走低的格局下，今年从纳入保障房统计的平均房价来看，将呈现下调趋势.
但同时由于调控政策实施存在反复性，导致市场主体对未来政策预期的不确定性，潜在投机需求向现实需求转化将有所收敛，但转化动力仍存。受2009-2010年火爆销售影响，房地产企业积累了巨额销售收入和利润，控盘能力大大增强。
尽管经历几轮调控，中国房价仍未见下降迹象，中国指数研究院周二发布报告称，4月全国100个城市住宅平均价格为8773元/平方米，较上月上涨0.4%，涨幅较3月的0.59%略有收窄。
蓝皮书副主编李恩平在发言时表示，由刚性需求推动的房价长期上涨动力已经不复存在，短期的市场走势将取决于资本市场对投机性购房需求的转换。
李恩平称，未来市场住房需求结构将发生分化，改善性住房的比重将会增加。未来的调控重心应该坚定不移地遏制、驱逐投机性购房需求。住房市场调控重点应该由前期单一增量市场转向存量市场与增量市场并重。
商务部国际贸易经济合作研究院研究员梅新育认为，热钱流入造成的需求很可能拉高房地产市场。“这一部分国际资本流入，在房地产市场上总供给当中，它所占的比重不是很大，但是在市场上往往起到领头羊和风向标的作用，因此把房地产市场拉高的作用是不可低估的。”
建议全国推广房地产税
蓝皮书建议，“十二五”(2011-2015年)期间应改革土地财政，地方政府的收入来源还需通过完善税费结构，调整税基等合理方式来实现。此外，还应整合房地产开发与交易环节税费，全面开展房产持有环节税收，上海、重庆的房产税试点应在“十二五”期间加快向全国推广。
蓝皮书指出，政府应当改革土地财政，改革集土地管理与土地经营于一身的行政体制，探索稳定地方财税收入的可行途径，如房产税，保障地方收入财政收入的可持续性。整合房地产开发与交易环节税费，对房地产税费归类整合，减少税费环节，规范税费征收。
在保障房建设方面，蓝皮书建议建立保障性住房建设管理长效机制，建立长效机制的基础是对保障性住房实施体系化管理，具体实施可按照需求分级、分配、流转、退出一体化。土地资源来源多元化、用途专一化，法律、法规、政策监督一体化。
◎数据链接
长三角综合地价水平最高珠三角商业地价水平最高
蓝皮书指出，2010年我国主要城市总体地价水平及商业、居住、工业用地地价水平均呈明显上升趋势，各用途地价增长率均高于2009年，商业地价增长率超过2007年，多数城市居住用地地价水平增长幅度明显高于上年同期水平。
从长三角、珠三角、环渤海三个重点地区比较来看，三地区的综合地价水平值、商业、居住、工业地价水平值均高于全国平均水平，但长三角地区综合地价水平值最高，增长率最低；珠三角地区商业地价水平值和增长率最高；环渤海地区上涨幅度较大，居住地价增长率最高。
其中，长江三角洲地区综合地价水平值最高，为4403元/平方米，环渤海地区最低，为3182元/平方米。而且，长三角地区的居住和工业地价水平值均为全国最高，分别为7334元/平方米、803元/平方米。
珠江三角洲地区的商业地价水平远远高于其他地区的商业地价水平，为12247元/平方米，是全国平均商业地价水平值的2.36倍。环渤海地区的各用途地价水平值均为最低，商业、居住、工业地价水平值分别为5619元/平方米、4982元/平方米、645元/平方米。
●驻京记者 吕天玲
实习生 张爱存 赵洁琼
