一边是楼市宏观调控，一边是观望的购房者，前后夹击之下，房地产企业资金链正在经受前所未有的考验。
世联地产的一份报告认为，房地产政策的杀手锏是“紧资金”，而“紧资金”会通过回收流动性、减少开发贷款、控制外资流入和信托、加息提升融资成本等多管齐下。
民生银行一位市场总监告诉《中国建设报·中国住房》记者，目前新增开发贷款根本没有额度，银行只能拖延发放大客户贷款，而新增客户的开发贷款只能暂停。
货币环境非常态的紧缩，让去年集中买地、大肆扩张的开发商多少有点措手不及。国金证券分析师表示，公司债、上市公司海外融资、房地产信托等正在成为很多房地产企业融资的方式。
北京正略钧策咨询顾问魏庆则告诉记者，除此之外，地产PE(股权私募基金)正在迅速发展，开始进入主流融资渠道队列。
资金来源预警
数据显示，一季度，房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%。其中，国内贷款3837亿元，同比微幅增长4.4%；自筹资金、其他资金(定金及预收款、个人按揭贷款)增长显著，增幅分别为27.2%和18.7%。
“自筹资金增幅大大超过银行贷款，应该引起商业银行警惕。”中国人民银行南京分行副行长李文森对媒体表示，两者的反差显示，房地产企业已在大量使用自有资金。在房屋销售低迷的情况下，部分融资能力不强、应对市场能力弱的房地产企业资金链可能会出现紧张，引发贷款安全风险，其后期走势值得关注。
就银行贷款而言，融资成本也在提高，部分银行开始大幅提高贷款利率上浮幅度。对重点客户尽可能提高贷款利率，总行级优质高端客户，贷款利率不能低于同期基准利率；分行级重点客户在基准利率基础上上浮10%；一般客户则上浮15%~20%。
香港一位投资人士透露，均为商业银行总行级客户公司的万科、金地等品牌房企，今年以来新增贷款成本也都有提高。
而一位不愿提及姓名的银行界人士也告诉记者，现在银行完全严格执行国家相关政策，不放松贷款发放额度，言语之间流露出房企轻易向银行贷款的时代似乎已经结束了。
魏庆则称，即使是委托贷款，目前对于房企来说，也几乎没有获取的可能性。而眼下房企较多选择的就是海外发债、信托融资与地产PE。
海外发债忙
贷款趋紧，对高度依赖直接融资的房地产业是个严重的打击，不少开发商开始将目光投向海外。数据显示，今年以来内地房企海外融资的力度加强。据不完全统计，2011年以来内地房企通过海外发行高息债券等方式融资频繁，达到700多亿元新高，其中最高利率达13.5%。
4月11日，方兴地产公告称，拟发行5亿美元10年期保优先票据，利息6.75%。3月31日，龙湖地产公司与摩根士丹利、渣打、汇丰及花旗就发行2016年到期的7.5亿美元有限票据订立购买协议，所得款项将用于为现有及新增物业项目提供资金来源。
上述公司还不是付出最高代价融资的。一季度开发商的海外融资利率大多在10%以上。
其中，华南城1月通过优先票据方式融资2.5亿美元，融资利率高达13.5%；盛高置地4月4日通过发行优先票据融资2亿美元，利率也达13.5%。
值得一提的是，前述投资人士曾告诉记者，由于海外融资隐性费用高，实际利率已达14%甚至更高。
此外，多数在香港发债融资的房企，同时也是为了能偿还之前的可转换股债券。在标普信用分析师符蓓看来，为了赎回旧债而采取发新债的融资方式，在境外资本市场非常普遍。
但这种循环债方式在多轮宏观调控下面临风险。
4月11日，标普向中资房地产开发商提出风险警告，认为其近期激进的大规模发债行为将削弱企业的信用状况。今年以来，标普已将9家房企债券(非投资级)的评级由稳定下调至负面，比去年年底新增了4家，认为这4家用激进的债务融资来支持企业扩张。他们分别是世茂地产、恒盛地产、佳兆业和人和商业。其余5家维持负面评级的开发商为：上海证大、绿城中国、沿海绿色家园、花样年和碧桂园。
标普研究认为，由于房地产销售和利润率的削弱幅度超过预期，这些发债人的财务状况将面临挑战。信托融资盛行近段时间以来，关于房地产信托业务将出新规的消息不断。5月3日，银监会再次否认了出台房地产信托新规的计划。
据用益信托公开数据显示，今年截至4月28日，全国共发行156款房地产信托产品，总规模超过337亿元。普益财富4月27日发布的监测信息也显示，全国仅3月份房地产信托发行数量就为45款，比2月的27款几乎翻了一倍；而3月在房地产领域拟募集的资金也超过了90亿元。
“房地产信托成本比贷款高很多，很多企业通过信托融资，直接原因就是从银行贷不到款。”中信银行一位客户经理如是说。
以嘉凯城为例，今年以来，先后四次进行信托融资，若3月份申请的信托融资案通过，其今年通过信托融资募集的资金将达到19亿元，以此保证旗下项目的正常运转并提升公司的资金实力。
至于利率，嘉凯城则从不透露。不过，成都金房集团表示，金房通过信托融资的成本是15%左右，而成都很多房企最近办的信托，成本可能还要更高一些。
以成都为例，梳理2011年以来中铁信托发行的房地产信托项目，不到半年时间里，成都本地房地产项目通过信托融资的项目多达10多个，占了整个信托计划的近1/3。如中信广场、世茂股份，青蒲发展，阳光100都有专门的房地产信托融资。
据了解，成都房地产信托融资方式主要为股权类和贷款类，中信广场和蓝光锦绣城采用股权信托的方式，通过增资扩股完成信托计划，其余大部分为贷款类。以蓝光锦绣城为例，锦绣城通过信托融资1.8亿元。根据投资额度，购买信托的投资者预期收益分别为7.5%到8.8%不等。而中信广场利用信托融资2亿元，今年4月推出，购买信托的个人投资者预期收益上涨到8.5%~10.5%，这也部分反映了融资成本的提高。
一位银行内部人士透露，去年夏天，开发商信托融资的利率在20%左右，现在肯定要比去年高很多。
但魏庆表示，这几天房地产信托收紧趋势也非常明显，尤其是目前信托融资门槛的提高，将许多中小房企拒之门外。
私募基金渐热
“调控影响下，房企资金链普遍吃紧，信贷、信托融资已受到限制，各种地产金融创新主要是缓解房企的资金压力。REITs(房地产投资信托基金)制度设计和私募基金是创新的主要形式。今后，很多房企将走这条路。”荣盛泰发(北京)投资基金管理有限公司合伙人兼董事总经理章华认为，基金模式很可能成为未来房地产企业资金的重要来源。
而魏庆则表示，近段时间来，PE已经渐渐成为房地产企业主流的融资手段，尤其是这种模式本身也获得了很大的发展。
据介绍，不少品牌房企已经开始组建自己的地产基金。
4月6日，金地集团宣布与瑞银合作发起的房地产基金第一期首次募集已完成，共募集1.2亿美元，这是中国内地第一个由开发商成功发起和募集的外资房地产投资基金，五家投资者分别来自欧洲、中东和亚洲。该基金计划投资国内住宅开发项目。
3月17日，中国海外发布公告，称将与工银国际投资管理公司成立规模约为2.5亿美元至5亿美元的房地产基金，以投资中国房地产市场及项目。中海高层曾表示，成立房地产基金是中海未来的重点工作之一，首期房地产基金的规模估计达5亿~8亿美元，将以私募基金形式经营，主要用于投资中海地产集团的住宅物业。
此外，上海复地等多家公司都表示了对房地产私募基金的意向。
据一位香港投资人士透露，其目前正在组织二三线小型私募基金与房地产企业结合，既能让基金找到收益，也能为房企缓解资金燃眉之急。
“虽然再融资或银行贷款有所收紧，但房企仍有方法得到资金，现在资金的水池还是比较满的，总有口子可以流到房地产。”一位金融人士笑称，即使目前日子最不好过的中小企业也可以选择与大型企业合作，只不过得放低姿态，暂且出让话语权，毕竟生存下来才是最重要的。
-李燕楠/文
