5月8日，位于南京句容市黄梅镇的碧桂园·凤凰城正式面对消费者，大手笔一次性推出共计4253套房源，而按照公布的预售均价粗算，这将使碧桂园一次性销量达到30亿元。
对赌入市
面对碧桂园如此大手笔的推盘计划，业内人士感慨：“一次性推出4000多套房源，这相当于南京全市所有楼盘接近2个月的销售量总和，这样的推盘量在全国来看都难寻其二”。
据了解，该项目将在本月15日正式开盘，总建筑面积54.32万平方米。而该项目也仅仅是在2010年8月1日才正式动工而已。
在短短不到一年的时间里，碧桂园就在南京大规模急速营造了这样一个超大的巨无霸项目，在如今调控未明、形势难断的当下，不能不佩服开发商的勇气和豪迈。
据南京业内熟悉该项目的人士测算，超过4200套的推盘量投向市场，将至少需要蓄水一万组客户。而现在仅仅只有短短2周展示时间里，每天要保证近千组客户的来访，才能保证到有充足的意向客户。
事实上，如此大规模的项目对碧桂园而言当然不是首个，但一次性推出4000余套房源也当属首次。
目前，碧桂园公布的销售均价每平方米在6500元，其中部分房源的最低价格为5800元。据透露，碧桂园为了完成如此不可能完成的任务，推出了诸多优惠条件。如果认筹排名在前3000位的，将有92折的优惠，在3000名以外的，也将有94折的折扣。再加上如果一次性付款则最低可再进行92折的让利，显然碧桂园在该项目的预售和价格上动足了脑筋。业内普遍认为，该项目的实际均价远不足6500元，不过5000多元而已。
业绩倒逼
针对碧桂园本次如此大规模对赌式的推售行动，业内人士表示了相当的担忧。
有南京的业内人士就认为，碧桂园凤凰城作为南京市外远郊的超级大盘项目，交通配套不成熟是目前该项目最大的不足点，而一次性4200多套房源的巨量推售，也不可能完全被市场消化。
亦有了解该项目的人士表示，对此项目非常担心，因为不论从开工量或者建设规模以及推盘规模来说，在南京的历史上都是极少见的，对于碧桂园投入如此巨大的项目，南京市场对它的消化量究竟有多少，还是值得关注和担忧的。
可以看出，对于南京碧桂园此项目关注的聚焦点就是，为什么碧桂园会在一个全新开盘的项目上推出4000余套房源？碧桂园对如此巨大体量销售的信心来自何处？
其实，这并不是碧桂园近期首次推出千套房源的销售案例。
据广州经纬行研究中心在针对“五一”楼市所做的研究报告中表示，今年五一广州楼市最值得关注的就是增城碧桂园凤凰城，其于4月30日开售“天麓山”组团，货量接近1000套，该项目当日认购800多套，认购金额超过8亿元。而“五一”三日，该项目的销售额达到12亿元。
一个值得注意的细节是，“天麓山”组团的均价每平方米不足7000元，而广州碧桂园凤凰城一些二手盘的价格已经达到9000元，经纬行也表示，天麓山组团的价格优势对于其本次销售有重要的作用。
再加之前深圳也发生了中海的两个项目1200多套尾盘降价入市而遭遇疯狂抢购的事例，不难发现，似乎碧桂园觉得，在当前的这种市场环境下，若愿意在价格上作出让步，销售自是不用担心。
但亦有业内指出，碧桂园与中海不同的是，中海向来以高利润率闻名业内，因此深圳1200套的让利并不足以影响中海在2011年的利润率。
也许值得担忧的就是，虽然碧桂园一向标榜自己项目是“白菜”的价格，利润率本就很低，但如今广州南京项目皆以“利润换销售”，2011年碧桂园的利润率是否会比2010年更低则将很难说。
或许，与利润率相比，碧桂园目前更为看中的还是销售业绩，驱使其对赌的是如此巨大的销售业绩压力。
今年年初，碧桂园曾表示今年的销售目标为430亿元，而根据其5月4日公布的数字，碧桂园前4月才完成销售119亿元，仅完成全年目标的27.67%。
虽然这个比例在已公布业绩的房企中并不算太低，但在今年这个形势极为不稳定的年份中，下半年的市场情况无论如何实在无法预期。因此，也许现在尽可能多出货销售也是无奈之举。
毕竟，对于在香港上市的碧桂园来说，如果还想要像之前几次发债之时一般的获得投行及投资者的认可，稳定且持续增长的年销售金额是需要保持的先决条件之一。
-武瑾莹 周茉/文
