从5月1日起，深圳开始实行“限价令”，分片区制定均价上限。随着房地产调控政策再次加码，近日新入市的楼盘成交均价出现明显回落。数据显示，5月6日－10日，深圳楼市均价连续5天低于15000元／平方米。在 “限价令”发威的同时，新房的供应量也发生了一些变化，今年以来，拿到预售证的项目明显减少，截止到5月10日，深圳只有19个项目拿到预售证，而去年同期则是33个。业内人士分析，一面是限价令的威力正在深入，另一方面是预售面积的明显萎缩导致未来供应不足。备受关注的房价正在这几大力量的博弈下遭遇十字路口。
新盘批售套数明显萎缩
楼市调控还在不断加码。今年1－5月，受数次上调存款准备金率、加息、限价令等调控政策的持续影响，深圳楼市一直处于低迷状态，成交量低位徘徊，市场批售量亦显著回落。据深圳国土局的统计数据显示，截止到5月10日，深圳领到房产预售证的楼盘只有19个，而在去年同期，这一数字是33个，今年拿证项目只有去年的六成不到。
批售项目减少，批售面积也有了明显减少。据统计，2011年第一季度全市住宅批售面积412617.42平方米，环比暴减六成多，同比减少27.1%，住宅批售套数4628套，环比大减近七成，同比减少约三成。到了被称为楼市小阳春的四月和五月，这一状况也并没有明显改观。据记者统计，4月深圳住宅的批售面积和批售套数同比明显减少。到了5月，截止到发稿前，深圳只有振业城一个项目取得预售许可证，批售面积为22.69万平方米，批售套数为934套。
批售面积减少，且项目分布上也呈现出向宝安、龙岗两边倒的局面。截止到5月10日，罗湖、福田、南山三区一季度没有楼盘取得预售证的楼盘。盐田区有两个项目取得预售许可证，分别是和亨城市广场，批售面积62686平方米；东港印象家园A区，批售面积36947.79平方米，批售套数443套。
宝安区有藏珑苑、万科金色领域等四个项目取得预售许可证，批售住宅面积环比、同比都有减少。龙岗区共有13个项目取得预售证，成为名副其实的供应大户。
“我之前关注了很久了几个楼盘到现在还没开盘，不知道还要拖多久。”近日，一些置业者反应，感觉开发商的开盘节奏越来越慢，市场可选择性很少，在看楼盘时，几乎所有项目销售人员都在向他传达同一个声调——即便是限价，开发商也会通过减少装修等方式来换取利润，或者是推迟入市时间。
“现在是买方和卖方都很冷。卖方受到的限制多了，推盘积极性不高；买方入市门槛高了，也觉得比较吃力。”业内人士认为，一手房现在房源有限，而且都集中在龙岗、宝安，让想买房的置业者觉得僧多粥少。而二手房子市场价格已经连续几月高于一手房，且税率高企，让置业者们颇觉无力。
限价令或使市场博弈深化
上周，在深圳首个“限价”楼盘中海康城国际低价入市的带动下，深圳一手房均价环比下跌近四成，均价为14045元／平方米。虽然均价大幅下跌是由于入市产品结构偏低端所致，但限价令还是对市场供需双方的心态都造成一定的影响。
“我们现在还在核算价格，因为如果高于片区均价，很可能拿不到预售许可证；如果定价低了，也会影响企业利润。所以定价策略现在很关键。”龙华一在售楼盘项目负责人介绍，该楼盘准备开始销售第三期，因为前两期销售情况都非常不错，限价令出台前其定价策略是较前期略有上调，但目前遭遇限价令，必须要调整定价策略。“前提肯定是遵照政策的规定，不高于片区均价，但会在其他方面做一些调整，比如取消部分精装修。”
限价政策对置业者的心态有会产生怎样的影响？在福田上班的李先生就觉得不以为然。“说是限价了，但实际上开发商还会以其他方式把他规避掉，比如减少精装修或者园林做少点等等，我觉得没有解决根本问题。”
“不管怎么样，看到价格下降总还是让人高兴的事。”在龙岗中心区上班的曾女士则对限价持欢迎的态度。她表示亲戚已经购买了中海的一套房子，听说龙岗还会有不少限价房入市，她也觉得很动心。
据记者了解，限价令对供需双方的心态触动很大，特别是中海项目热销之后，一方面有不少准备入市企业在积极研究方案，另一方面也有很多置业者翘首期盼买到一个限价房。中原地产华南区董事总经理李耀智分析，近几个月来深圳楼市成交量持续低迷，开发商资金链绷紧，普遍面临较大的出货压力，不少开发商已改变了营销策略。特别是限价政策的出台，一方面使得开发商取得预售证难度加大，部分开发商在销售长期低迷、资金链日益紧张的情况下，将优先选择快速走量，价格可能会有所松动。但不同的片区表现会有所不同。比如在供应比较集中的龙岗，如果出现多个同类型产品同时入市的情况，那么很有可能会给房价带来下行的趋势。而在如福田等供应较少的区域，市场本来就供不应求，开发商并没有更多的降价动力。
供应短缺或使房价
短期难以明显下调
目前，深圳已经连续数日新房均价低于15000元／平方米。业内人士分析，均价大幅下跌主要是由于入市产品结构偏低端所致，总体而言，房价走势并没有出现明显下调的趋势。而目前，影响房价走势一个关键点供需市场的不平衡仍然比较突出。
据年初多家中介研究机构的预测，2011年深圳楼市供应量仍然紧缺。2011年深圳可能入市的住宅建筑面积约400万平方米，当前存量为230万平方米左右，市场供应量依然偏紧，市场竞争激烈程度相对较低，卖方强势地位不会改变。
“在多次调控之后，市场主要以刚需为主，包括首次置业和改善型置业。需求呈现一个平稳、健康的态势，这样的置业结构会促使房价不会出现大幅度的波动；但另一方面今年供应偏紧也是影响房价走势的另一股力量。这两股力量的合力作用下，房价整体短期仍然难以明显下调。”中原地产华南区董事总经理李耀智认为，供应量的持续紧缩使得一手房对应的主要是刚性需求中的中高端客户群，满足的是“优居型”和“改善型”的需求，而中低层客户则主要转向二手房市场。
“现在新房主要是在龙岗、宝安，要买那边的限价房，只有牺牲交通上的成本。”记者采访部分置业者认为，除了房价要调控以外，现在供应结构也是个问题。很多置业者对楼市供应量的缩减也表示了担忧，总觉得可选择的空间很小。据记者了解，开发商目前除了受到楼盘工期等的影响外，制定价格策略也受到一些考验。如果制定不当，高于片区均价，那么将拿不到预售许可证。记者在踩盘中发现，许多楼盘均已经封顶或者做好外立面，但是均不见其申请预售许可证。今年到目前为止，深圳只有19个楼盘拿预售证，如何“领证”将成为今年房地产企业面临的一大考验。(记者 陈聪)
